چگونگی الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوای مرسوم در دادگاه‌های حقوقی ماست. در خصوص تمامی دعاوی حقوقی یکی از نکات مهم، تشخیص و تعیین مالی یا غیرمالی بودن دعواست. در این خصوص قابل ذکر است که دعوای حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به یک مال اعم از منقول و غیرمنقول ذاتا دعوایی مالی محسوب می‌شود.

البته باید اذعان کرد که مال وقتی منقول است که ذاتا و به سهولت قابل جابه‌جایی باشد نظیر ماشین و کتاب. در مقابل یک مال وقتی غیرمنقول محسوب می‌شود که امکان نقل‌و‌انتقال آن جز با خرابی آن شیء یا محل استقرار آن امکانپذیر نباشد.

 اصولا دعاوی مالی باید مقوم شوند، مگر اینکه امکان تقویم آن ممکن نباشد. مقصود از تقویم، قیمت‌گذاری اموال است. این مساله تعیین‌کننده سه امر مهم در دادگاه‌های حقوقی است: اولین مورد مربوط به صلاحیت مرجع رسیدگی‌کننده به دعواست زیرا طبق قانون شورای حل اختلاف، این مرجع حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به دعاوی حقوقی را دارد که ارزش خواسته حداکثر تا پنجاه میلیون ریال باشد یعنی دعاوی حقوقی بیش از پنجاه میلیون ریال در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. البته اگر شورای حل اختلاف در حوزه روستاها باشد، طبق قانون اخیر، شورای حل اختلاف تنها در دعاوی تا سقف بیست میلیون ریال شایستگی رسیدگی را دارد. دومین مورد تعیین‌کننده از لحاظ میزان تقویم خواسته، امکان تجدیدنظرخواهی از رای دادگاه است. طبق قانون در دعاوی مالی در صورتی می‌توان از رای دادگاه تجدیدنظرخواهی کرد، که میزان خواسته بیش از سه میلیون ریال باشد بنابراین اگر خواهان دعوا، خواسته خود را بیش از سه میلیون ریال مقوم کرده باشد، امکان تجدیدنظرخواهی برای خواهان و خوانده در آن دعوا وجود دارد. بر عکس در صورتی که میزان خواسته کمتر از این برآورد شده باشد، امکان تجدیدنظرخواهی از پرونده موصوف وجود نخواهد داشت. آخرین مورد در خصوص ارزش خواسته خواهان، اخذ هزینه دادرسی است؛ با این توضیح که در دعاوی مالی اصولا تا ده میلیون ریال، یک و نیم درصد و مازاد بر آن دو درصد از ارزش خواسته باید به عنوان هزینه‌ دادرسی به حساب دولت واریز شود. البته اگر دعوا مربوط به مالی غیرمنقول باشد، از نظر صلاحیت دادگاه و امکان تجدیدنظرخواهی دعوا باید خواهان مبلغی را به عنوان ارزش خواسته در دادخواست خود اعلام کند، اما از نظر هزینه دادرسی موضوع به کارشناس ارجاع می‌شود تا بر مبنای قیمت منطقه‌ای ملک موضوع دعوا، هزینه دادرسی توسط دادگاه محترم تعیین شود. در آخر باید عنوان کرد که در دعاوی مالی مبلغ چهل هزار ریال نیز اضافه بر هزینه دادرسی از خواهان دعوا دریافت می‌شود.

   تقدیم دادخواست

در پرونده پیش‌رو خواهان دعوا شخصی است به نام اکبر... که دادخواستی را تقدیم مجتمع قضایی دادگاه‌های حقوقی کرده است. خواهان دعوا عنوان دادخواست خود را تقاضای صدور حکم بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی و فک رهن موضوع دعوا مقوم به /000/100/5 ریال درج کرده است.
وی در بخش مربوط به شرح دادخواست خود اعلام می دارد که اینجانب ملکی به وصف شش‌ دانگ یک خانه به پلاک 484/2426 در بخش 10 تهران از خوانده خریداری کرده و خوانده دعوا متعهد به فک رهن و انتقال رسمی ملک ظرف 2 ماه شده است؛ حال با توجه به عدم اجرای تعهدات از جانب خوانده دعوا و تخلف وی، تقاضای الزام خوانده را به ایفای تعهدات وی از محضر دادگاه محترم دارم.

خواهان دعوا در بخش مربوط به دلایل و منضمات دادخواست تقدیمی خود تصویر مصدق مبایعه‌نامه عادی و کپی مصدق گواهی عدم حضور در دفترخانه اسناد رسمی را درج کرده است.

  رسیدگی دادگاه

دادخواست فوق پس از طی شدن تشریفات مربوط به ثبت به یکی از شعبات از دادگاه‌های حقوقی تهران ارجاع و در شعبه مربوط ثبت می‌شود. در ابتدا وضعیت ثبتی آن ملک استعلام می‌شود. مدیر دفتر پس از ثبت دادخواست به علت کسر تمبر هزینه دادرسی به خواهان دعوا اخطار رفع نقص می‌دهد و پس از رفع آن توسط خواهان و پرداخت مابقی هزینه دادرسی، پرونده به قاضی دادگاه داده می‌شود. وی نیز با ملاحظه محتویات پرونده و قید کامل بودن محتویات پرونده، دستور تعیین وقت جلسه رسیدگی را به دفتر خود می‌دهد. دفتر دادگاه نیز در ادامه وقت جلسه رسیدگی را تعیین و جلسه پس از ابلاغ در وقت مقرر تشکیل می‌شود. خواهان در جلسه رسیدگی خواسته را به شرح دادخواست اعلام می‌کند، خوانده هم ادعا می‌کند که من سند را به درخواست پسرم که گفت ضمانت‌نامه است، امضا کردم، ولی نمی‌دانستم مبایعه‌نامه بوده است. جواب استعلام نیز حاکی از مالکیت خوانده است.

  رای دادگاه

دادگاه پس از اعلام ختم رسیدگی اقدام به انشای رای به این شرح می‌کند:

«در خصوص دعوای خواهان، آقای اکبر... علیه خوانده آقای... به خواسته تقاضای صدور حکم بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی و فک رهن موضوع دعوا، نظر به مفاد دادخواست، اظهارات خواهان، مبایعه‌نامه مورخ 12/3/91 و پاسخ استعلام و اقرار خوانده به امضا و ادعای عدم آگاهی از مفاد سند و عدم ارایه دلایل مقتضی، خواسته خواهان ثابت و مستندا به مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی و 10 و 219 و 220 قانون مدنی، خوانده به فک رهن و سپس تنظیم سند به نام خواهان و پرداخت هزینه دادرسی محکوم می‌شود. رای صادره حضوری و ظرف 20 روز قابل تجدید نظر است.»

  تحلیل رای

در پرونده و رای صادره نکات ذیل حایز اهمیت است:

قبل از توضیح مفاد پرونده فوق باید ابتدا اشاره کرد که برخی از شوراهای حل اختلاف از پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خودداری می‌کنند. با نگاهی به قانون شورای حل اختلاف دلیلی بر صالح ندانستن این مرجع حل اختلاف در رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد منتها باید خواهان دعوا خواسته خود را حداکثر تا پنجاه میلیون ریال مقوم کند تا امکان طرح این دعوا در شورای حل اختلاف وجود داشته باشد.طبق مواد 10 و 219 قانون مدنی افراد باید به تعهدات خود عمل کنند و تعهدات آنها لازم‌الاتباع است و با توجه به مفاد قرارداد که فروشنده متعهد به حضور در دفتر‌خانه و تنظیم سند رسمی و فک رهن شده است، بنابراین می‌بایست به این تعهد عمل کند و در صورت استنکاف به این امر اجبار می‌شود.

در صورت تخلف متعهد و ورود خسارت در نتیجه آن طبق مواد 226 به بعد قانون مدنی و مواد 515 الی 522 قانون آیین دادرسی مدنی ملزم به پرداخت خسارات خواهد بود. آنچه در پرونده‌های املاک مورد عمل است، استعلام ثبتی وضع مالکیت ملک است که برای احراز انتساب خواسته به خوانده صورت می‌گیرد، زیرا در صورت عدم ثبت به نام وی و در نتیجه عدم مالکیت رسمی خوانده نمی‌توان وی را به این کار اجبار کرد.

در مورد ادعاهای خوانده آنچه مسلم است، طبق ماده 1257 قانون مدنی بار اثبات دلیل بر عهده مدعی است و با توجه به انقلاب دعوا به دلیل اقرار به صدور امضا از وی و اصل صحت قراردادها و در نتیجه مدعی شدن خوانده باید دلایل قانونی از جانب وی ارایه شود که در مانحن‌فیه ادعای نامبرده با دلایلی همراه نشده است.

با توجه به اصل صحت و لزوم قراردادها ادعای مذکور مخالف ظاهر و اصل است و نیاز به دلیل دارد.

اما اشکالی که در پرونده موجود است اخطار رفع نقص برای تکمیل تمبر هزینه دادرسی است، زیرا آنچه ملاک ابطال تمبر هزینه دادرسی و محاسبه آن بوده، اعلام خواهان و تقویم خواسته است و تمبر در هر صورت بر اساس تعرفه تعیین می‌شود در نتیجه اقدام خواهان محترم با توجه به ابطال تمبر بر اساس تقویم خواسته از لحاظ قانونی صحیح است و قیمت بازاری ملک تاثیری در آن ندارد و حتی در مورد هزینه دادرسی نیز قیمت منطقه‌ای لحاظ می‌شود. به نظر می‌آید مستندا به بند 4 ماده 62 قانون بهای خواسته همان است که خواهان در دادخواست
 تعیین می‌کند.

با عنایت به مراتب فوق به نظر می‌آید که رای فوق موافق موازین شرعی و قانونی و اصول و قواعد مسلم حقوقی صادر شده است.