وظایف قانونی شهرداری در نظارت بر ساخت و ساز

 شهرداری علاوه بر کنترل و نظارت بر ساخت‌وساز در محدوده شهر، در خصوص حریم شهر نیز وظایف مشابهی دارد از جمله جلوگیری از ساخت‌‌ساز غیرمجاز، غیراصولی و غیراستاندارد در محدوده حریم شهرها بر عهده شهرداری‌هاست. دلیل وسواسی که برای ساخت‌وساز در حریم شهرها وجود دارد، رعایت توازن شهرها در آینده و حفظ اراضی کشاورزی، باغ‌ها و جنگل‌ها در حریم شهر است بنابراین از آنجا پای حقوق شهروندان نیز در میان است و خود شهروندان باید به عنوان ناظری بر رعایت این مقررات نظارت کنند.

حریم شهر فضای حد فاصل خط بیرونی شهر و مناطق شهر است. به عنوان مثال هم اکنون حریم شهر تهران با وسعت 1200 کیلومتر مربع به صورت یک نوار سرتاسر پایتخت 600 کیلومتر مربعی را پوشانده است و فضای خارج از مناطق 22 گانه را در بر می‌گیرد.

محدوده قانونی پایتخت که براساس تبصره یک ماده 4 قانون تقسیمات کشوری تعیین شده شامل دو محدوده خدماتی و استحفاظی است؛ در محدوده اول شهرداری‌ها به ارائه خدمات و صدور پروانه ساخت می‌پردازند اما در محدوده دوم که بزرگتر از محدوده خدماتی است به دلیل صادر نشدن پروانه ساخت، احداث بنای مسکونی مجاز نیست و از این رو در این محدوده نظارت جدی‌تر است.

طبق ماده یک قانون «تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها» مصوب 1384 اجرای طرح‌های عمرانی از جمله احداث و توسعه معابر، تامین خدمات شهری و تاسیسات زیربنایی و کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تاسیسات و سایر اقدامات مربوط به توسعه و عمران در داخل محدوده شهر بر عهده شهرداری‌هاست.

کنترل ساخت‌وساز در محدوده شهر

بدیهی است کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساختمان در محدوده شهر بر عهده شهرداری‌ها گذاشته شده و وظیفه شهرداری‌ها با رعایت مقررات بند 24 ماده 55 و ماده 100 قانون شهرداری‌ها صدور پروانه ساختمانی است اما شهرداری‌ها در جلوگیری از ادامه عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه در محدوده شهر نیز مجوزهای قانونی دارد که در ماده 100 قانون شهرداری‌ها مقرر شده است.

کنترل ساخت‌وساز در حریم شهرها

با استناد به مواد 100 و 101 قانون شهرداری‌ها و ماده 2 و تبصره 5 ماده 3 قانون تعاریف محدوده حریم شهر، روستا، شهرک و نحوه تعیین آنها صدور پروانه ساختمانی و دیگر مجوزهای قانونی مذکور در مواد فوق‌الذکر در حریم شهرها جزو وظایف شهرداری‌ها تلقی می‌شود و به تبع آن نظارت و کنترل شهرداری برای جلوگیری از ساخت‌و‌ساز غیرمجاز یا غیراصولی و غیراستاندارد در این محدوده ضروری است. البته هرچند صدور پروانه برای ساخت‌وساز در حریم امکان‌پذیر است لیکن باید شرایطی در این زمینه در نظر گرفته شود. قانونگذار با توجه به اهمیت حفظ اراضی لازم و متناسب موزون شهرها در آینده، حفظ اراضی کشاورزی، باغ‌ها و جنگل‌ها را در اولویت قرار داده و هرگونه استفاده برای احداث ساختمان یا تاسیسات را صرفا در چارچوب ضوابط و مقررات و همچنین مطابق طرح‌های جامع و هادی امکان‌پذیر دانسته است.

طرح‌های مذکور طبق ماده 5 قانون تعاریف و محدوده شهر و روستا و با عنایت به قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری باید توسط شورای عالی شهرسازی و معماری تعیین و تصویب شود. شهرداری‌ها در واقع مجری مصوبات این شورا هستند و صرفا اختیار تدقیق آنها به طوری که قابلیت شناسایی و پیاده کردن بر روی زمین را داشته باشد، به شهرداری‌ها داده شده است. در واقع هرگونه تغییر کاربری و اقدامات مربوط در خصوص حریم شهرها منوط به موافقت شورای شهر و شهرداری‌هاست و این موافقت باید قبل از اجرای عملیات اجرایی از شهرداری‌ها اخذ شود.

ساخت‌وساز غیرقانونی در حریم شهرها

متاسفانه همزمان با اشباع شدن کلان‌شهرها از ساخت‌وسازها، افراد سودجو از نیاز بازار سوءاستفاده و اقدام به ساخت‌و‌ساز در حریم و حاشیه شهرها کرده‌اند و گروهی از اقشار کم درآمد جامعه که نیازمند مسکن هستند نیز در این پروژه‌ها مشارکت و این خانه‌ها را خریداری می‌کنند. در این میان تعدادی از تعاونی‌های مسکن کارمندی زمین‌هایی در اختیار دارند که موقعیت آنها در داخل حریم شهر است و از آنجا که تعاونی‌ها نسبت به عدم صدور پروانه ساخت برای این زمین مطلع هستند، برای فروش آنها زیرقیمت بازار اقدام کرده‌اند.

به عنوان مثال در ارتفاعات شمال تهران تعداد قابل توجهی برج مسکونی در حال استفاده وجود دارد که موقعیت جغرافیایی این برج‌ها در خارج از شعاع شهری تهران واقع شده است. در مناطق حاشیه‌ای متاسفانه بسیاری از افراد با تعبیه یک منبع آب و کاشت چند درخت اقدام به تصاحب زمین‌ها می‌کنند و چندی بعد در آنها خانه و واحد مسکونی می‌سازند و به فروش می‌رسانند که این خانه‌ها از نظر سازه‌ای، قوانین ساخت‌وساز، پروانه ساخت و سند مالکیت دارای مشکل هستند.

با توجه به افزایش این گونه ساخت‌و‌سازها در حریم، سازمان مدیریت حریم شهر تهران با هدف بررسی آمار این ساخت‌و‌سازها و جلوگیری از آنها به وجود آمد. این گونه ساخت‌و‌سازها تحت سه عنوان پیگیری می‌شود:

1- ساخت‌و‌سازهایی که مربوط به تعاونی‌ها می‌شود.

2- سودجویانی که به دنبال فرصتی برای ساخت‌وساز و سوءاستفاده از متقاضیان بازار هستند.

3- مردمی که در خرید یا ساخت‌و‌سازهای غیرمجاز به صورت شخصی مشارکت می‌کنند.

برخورد با ساخت‌وساز غیرقانونی در حریم شهرها

برخورد با ساخت‌وساز غیرقانونی باید در طرح جامع و طرح‌های توسعه‌ای شهرها لحاظ شود. به عنوان مثال طبق بند (ب) قسمت 2 سند تعیین حریم پایتخت مصوب 16/3/86، طرح جامع تهران باید به طور جدی و همه‌جانبه و بدون اغماض باهرگونه تخلف در ساخت‌وساز در حریم پایتخت برخورد کند و از هرگونه فعل و انفعال غیررسمی و غیرقانونی جلوگیری شود و مضافا اینکه با تمامی اشخاص متخلف اعم از حقیقی و حقوقی، دولتی و غیردولتی تعاونی‌های مسکن وابسته به دستگاه‌های دولتی، عمومی، شهرداری، نیروهای مسلح (نظامی و انتظامی) و نهادهای انقلاب اسلامی، نهادها، ستادها و مؤسسات عمومی که املاک و اراضی بزرگ در نقاط مختلف واقع در محدوده و حریم در اختیار دارند، برخورد شود.

طبق ماده 6 سند فوق‌الذکر و ماده 26 طرح جامع تهران همه درآمدهای حاصل از توسعه و عمران و نظارت بر ساخت‌وسازهای مجاز و قانونی باید میان مراکز جمعیتی (شهری و روستایی) واقع در حریم مذکور بر اساس دستورالعملی که ظرف مدت 3 ماه از تاریخ تصویب طرح جامع توسط وزارت کشور تهیه و ابلاغ می‌شود، توزیع شود.

طبق ماده 2 قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و روستا و... نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تاسیسات که به موجب طرح‌ها و ضوابط مصوب در داخل حریم مجاز شناخته‌ می‌شود و حفاظت از حریم به استثنای شهرک‌های صنعتی (که در هر حال از محدوده قانونی و حریم شهرها و قانون شهرداری‌ها مستثنا هستند) به عهده شهرداری مربوط است. هرگونه ساخت‌وساز غیرمجاز در این حریم تخلف محسوب و با متخلفان طبق مقررات رفتار خواهد شد.

همچنین مطابق طرح جامع تهران باید ساخت‌وسازهای مسکونی در مجاورت مرز محدوده شهر محدود شود و اراضی مجاور خط محدوده به عملکردهای ویژه از جمله فعالیت‌های تفرجی، فراغت و گردشگری یا چندمنظوره با حداقل سطح اشغال و تراکم و غلبه فضای سبز و فضای باز تخصیص داده شود.

سازمان‌ها و نهادهای نظارتی

علاوه بر ایجاد سازمان مدیریت حریم شهر تهران کمیسیونی تحت عنوان «رسیدگی به حریم تهران» ایجاد شده است. این کمیسیون به دستور رییس‌جمهوری و ریاست وزیر مسکن و شهرسازی شکل گرفته است که نشان از عزم جدی مسئولان برای کنترل ساخت‌وسازهای غیرمجاز حریم تهران دارد. اکنون تیم‌های حریم‌بان یا شهربان به طور 24 ساعته در حال گشت‌زنی در محدوده یازده منطقه‌ای هستند که در حاشیه‌های تهران قرار دارد. به علاوه طبق ماده 2 قانون نظارت بر گسترش شهر تهران، شهرداری نیاز به اخذ مجوز برای تخریب یا جلوگیری از هرگونه ساخت‌وساز غیرمجاز در حریم شهر تهران یا طرح در کمیسیون ماده صد ندارد و رأسا می‌تواند نسبت به تخریب بناهای غیرمجاز اقدام کند.

همچنین شهرداری تهران موظف است خط محدوده را با علایم ویژه و ثابت مشخص کند.

علاوه بر علامت‌گذاری شهرداری موظف است به منظور حفاظت مؤثر از محدوده اقدام به ایجاد و ساماندهی کمربند سبز و خط محدوده با مجموعه‌ای از کاربری‌های سبز (پارک جنگلی، پارک شهری و باغ‌ها) کند.

ضمن اینکه افراد می‌توانند پیش از ساخت‌وساز با مراجعه به شهرداری مناطق استعلام بگیرند و مشخص کنند که ملکشان در حریم واقع شده است یا خیر؟ همچنین بر اساس طرح جامع تهران همه دستگاه‌های دولتی و غیردولتی ذی‌ربط با هماهنگی شهرداری تهران موظفند به طور جدی از ارائه هرگونه تسهیلات، تامین تسهیلات و خدمات زیربنایی از قبیل انشعابات آب، برق، گاز و تلفن به همه ساخت‌وسازهای غیرقانونی و برخلاف ضوابط و مقررات در محدوده و حریم پایتخت خودداری کنند.