دعوای تخلیه،وقتی موجر دولت باشد

 می‌دانیم که شهروندان برای اینکه علیه دولت یا نهادهای عمومی غیردولتی مثل شهرداری دعوایی را شروع کنند باید به دیوان عدالت اداری مراجعه کنند اما اگر دولت یا شهرداری بخواهند دعوایی را علیه شهروندان شروع کنند باید به کجا مراجعه کنند؟‌ مرجع صلاحیت‌دار، دیوان عدالت اداری است یا دادگاه‌های عمومی؟‌ در این خصوص باید تاکید کرد که دیوان عدالت اداری نمی‌تواند به دعوای دولت یا شهرداری علیه شهروندان رسیدگی کند. در ادامه در قالب بررسی یک دعوای اجاره مشاهده خواهیم کرد که چطور به دعوای شهرداری علیه شهروندان رسیدگی می‌شود؟

 شروع دعوا

مطابق با مندرجات پرونده پیش‌رو، شهرداری لواسانات خواهان دعوای حقوقی تخلیه است. در این خصوص نماینده حقوقی شهرداری لواسانات (خواهان دعوا) دادخواستی را به طرفیت خوانده آقای حمیدرضا... مطرح کرده است. دادخواست تقدیمی با عنوان تخلیه یک باب مغازه به علاوه تمامی خسارات و هزینه‌های دادرسی به دادگاه محترم ارایه شده است. نماینده حقوقی خواهان دعوا، یعنی شهرداری لواسانات، در بخش مربوط به دلایل و منضمات که اثبات‌کننده ادعای خواهان است، فتوکپی مصدق سند رسمی مالکیت مغازه، فتوکپی مصدق قراردادهای مربوط به اجاره، فتوکپی مصدق اظهارنامه‌ها و سایر مدارک و دلایل در صورت لزوم را درج کرده است. قضیه مورد اختلاف از این قرار بوده که مطابق با اجاره‌نامه که فتوکپی آن ضمیمه پرونده شده ، قرارداد مورخ سال 1360 میان طرفین دعوای فعلی منعقد و عقد اجاره در هر سال تمدید شده است.

روند رسیدگی دادگاه بدوی

پس از ثبت دادخواست در مجتمع قضایی، پرونده توسط واحد ارجاع به یکی از شعب دادگاه‌های حقوقی آن مجتمع ارجاع و پرونده مذکور پس از ثبت در آن شعبه دادگاه بررسی می‌شود. قاضی پرونده نیز با قید تکمیل اولیه اوراق و محتویات پرونده مذکور، دستور تعیین وقت جلسه رسیدگی را به دفتردار خود می‌دهد. دفتر دادگاه نیز زمانی را برای جلسه رسیدگی دادگاه تعیین و در قالب اخطاریه‌ای برای طرفین دعوای کنونی ارسال می‌کند. جلسه رسیدگی دادگاه در موعد مقرر تشکیل می‌شود و در این جلسه خواهان و خوانده دعوا حضور می‌یابند.

خوانده دعوا در جلسه رسیدگی دادگاه به این شکل از خود دفاع می‌کند: «اینجانب مطابق با فیش‌هایی که به دادگاه ارایه کرده‌ام، تمام مبلغ اجاره آن مغازه را ماه به ماه و سر موعد مطابق با ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356، پرداخت کرده‌ام و تمام قبض‌های پرداختی بانک پیوست لایحه اینجانب است. خواهان دعوای حاضر به فیش‌های مذکور و رسیدهای پرداخت هیچ اشاره‌ای نکرده است و به این ترتیب ادعای وی مطابق با ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر واهی و بی‌اساس است و خواسته خواهان مطابق با تبصره 1 ماده 14 قانون اخیر نیست و نیز اینکه اظهارنامه‌ها به اینجانب ابلاغ واقعی نشده است و به فرض ابلاغ واقعی آنها، در متن اظهارنامه‌های پیوست پرونده فعلی، میزان بدهی نیز مشخص نشده است بنابراین فاقد اعتبار است. از تاریخ اظهارنامه‌ اخیر تا اظهارنامه قبلی نیز یک سال کامل سپری نشده است در صورتی که بر حسب بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356، بایستی از تاریخ ابلاغ اظهارنامه اول تا سوم مبنی بر پرداخت نکردن اجاره‌بهای یک سال کامل سپری شده باشد و اینکه مشخص نیست که خواهان دعوا، تخلیه عین مستاجره را به دلیل پرداخت نکردن اجاره‌بها از دادگاه محترم خواسته است یا تاخیر در پرداخت آن؟».نماینده خواهان، یعنی شهرداری لواسانات، نیز که در جلسه رسیدگی حضور داشت در دادگاه اظهار می‌کند که عرایض به شرح دادخواست تقدیمی است.

رای دادگاه

در نهایت قاضی دادگاه با فراهم دیدن زمینه صدور رای، ختم دادرسی را در آن جلسه اعلام و به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می‌کند:

«در خصوص دادخواست نماینده حقوقی خواهان به طرفیت آقای حمیدرضا... به خواسته تخلیه عین مستاجره با احتساب تمامی خسارات و هزینه‌های دادرسی، با این توضیح که صرف نظر از اینکه ابلاغ اظهارنامه‌ها به خوانده دعوا ابلاغ واقعی نشده است و حداقل عدم اطلاع خوانده دعوا از دو عدد از اظهارنامه‌های ارسالی به نظر این دادگاه محرز و مسلم است. با عنایت به فیش‌های پرداختی اجاره‌بهای مضبوط در پرونده و رسیدهای اخذشده پیوست، به نظر این دادگاه خوانده دعوا در موعد مقرر قانونی نسبت به پرداخت اجاره‌بها اقدام کرده است و مطابق با تبصره 1 ماده 14 قانون مالک و مستاجر مصوب سال 1356، مستاجر مکلف است ظرف مدت مقرر نسبت به پرداخت اجاره‌بها اقدام کند و مفاد تبصره مذکور حاکی از این است که دو دفعه اجاره‌بها بر مبنای ارسال اظهارنامه پرداخت شده باشد و دفعه سوم، اجاره‌بها اصلا پرداخت نشده باشد.

حال آنکه در پرونده مطروحه با توجه به پرداخت اجاره‌بها از ناحیه خوانده، اصولا عدم پرداخت منطقی نیست، به این ترتیب این دادگاه مورد را از مصادیق تبصره 1 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر ندانسته و با توجه به اینکه خوانده دعوا در مواعد مقرر نسبت به پرداخت اجاره‌بها اقدام کرده است، به این ترتیب این دادگاه دعوای خواهان را غیر وارد دانسته و حکم به بطلان آن صادر می‌کند و اعلام می‌کند که رای صادره حضوری بوده و ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ، قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدید نظر استان تهران است.»

رسیدگی دادگاه تجدیدنظر

با توجه به اینکه رای فوق به ضرر خواهان دعوا، یعنی شهرداری لواسانات صادر شده است، نماینده حقوقی این مرجع دادخواست تجدیدنظر خود را به شعبه دادگاه بدوی ارایه می‌کند مبنی بر اینکه در صورتی که حق یا دینی بر عهده کسی ثابت شود، اصل بر بقای آن است، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود و با توجه به اظهارنامه پیوست پرونده مجددا مدعی عدم پرداخت مبالغ اجاره‌نامه شده است و در لایحه تجدیدنظرخواهی خود اظهار داشته است که طی موارد مکرر، شهرداری لواسانات با مستاجران خود جلساتی را برای افزایش اجاره‌بها برگزار کرده است که متاسفانه آقای حمیدرضا... در هیچ‌یک از این جلسات شرکت نکرده است در نتیجه به شکلی توافقی اقدام به افزایش اجاره‌بها نکرده است. در نهایت نماینده حقوقی شهرداری لواسان با توجه به جمیع دلایل و امارات موجود تقاضای تجدیدنظر در خصوص دادنامه صادره از دادگاه بدوی را کرده است. پرونده پس از ثبت از طرف دادگاه بدوی به مرجع تجدیدنظر ارسال می‌شود. این مرجع نیز پس از ثبت پرونده از طریق واحد ارجاع، پرونده را به یکی از شعب دادگاه‌های تجدیدنظر ارسال می‌کند.

رای دادگاه تجدیدنظر

این پرونده پس از بررسی قضات تجدیدنظر درنهایت منتهی به صدور رای به شرح ذیل می‌شود:

«در خصوص دادخواست تجدیدنظر شهرداری لواسان به طرفیت آقای حمیدرضا... در خصوص دادنامه بدوی با موضوع تخلیه عین مستاجره، با توجه به فیش‌های پرداختی اجاره‌بهای مضبوط در پرونده و رسیدهای اخذشده خوانده دعوا در موعد مقرر قانونی نسبت به پرداخت اجاره‌بها اقدام شده است و حال‌ آ‌نکه در پرونده مطروحه با توجه به پرداخت اجاره‌بها از ناحیه خوانده دعوا، اصولا عدم پرداخت بی‌اساس است و با توجه به فقدان دفاع موثر و موجه از جانب خوانده دعوا، به این ترتیب دادگاه مورد را از مصادیق تبصره 1 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر ندانسته و رای دادگاه بدوی تایید می‌شود. حکم صادره قطعی است.»

تحلیل رای و دعوا

با توجه به تنظیم قرارداد اجاره میان خواهان و خوانده دعوا در سال 1360 و تمدید هر ساله آن، قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بر آن حاکم است. خوانده دعوا، آقای حمیدرضا... با ارایه قبض‌های پرداختی در سر موعد، ادعای خواهان را مبنی بر پرداخت نکردن اجاره‌بها رد کرده است و به این ترتیب سعی خواهان دعوا در خصوص انطباق وضع با بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بی‌نتیجه مانده است و در خصوص ادعای خواهان دعوا مبنی بر ارسال 3 عدد اظهارنامه نیز می‌توان گفت که اظهارنامه‌ها به نشانی نامعلوم ارسال و الصاق شده‌اند و مستندا به ماده 83 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب سال 1379، دلیل ابلاغ نشدن واقعی به خوانده نمی‌تواند منشای اثر از مصادیق تبصره 1 ماده 14 قانون فوق باشد.

براساس تبصره فوق در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند 19 این ماده، اقدام به پرداخت اجاره بها کرده و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا در صندوق ثبت پرداخت نکند، موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست به‌طورمستقیم از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بکند. در حالی که طبق فیش‌های تقدیمی خوانده دعوا، وی اجاره‌بها را هر ماه پرداخت کرده و مشمول شرایط تبصره فوق نمی‌شود.

نکته دیگر اینکه تجدیدنظرخواه در لایحه خود اظهار داشته است که تجدیدنظرخوانده در جلسات توافقی مربوط به تعدیل اجاره‌بها شرکت نداشته است که اظهار این مطلب در لایحه بی‌ربط است و به نظر می‌رسد چون دلیل محکمه‌پسندی وجود نداشته است، این مطلب برای خالی نبودن عریضه بیان شده است. خاطرنشان می‌شود با توجه به اینکه نحوه رسیدگی در مرحله تجدیدنظر مبتنی بر تبادل لوایح است، به‌طورمعمول قضات دادگاه‌های تجدیدنظر جلسات رسیدگی تعیین نمی‌کنند و اغلب فقط با ملاحظه محتویات و لوایح طرفین دعوا مبادرت به صدور رای می‌کنند.