جزئیات حقوقی مسئولیت های مدنی و کیفری صاحبان دفاتر مشاور املاک |
هر دلالی که بر خلاف قانون مربوط به دلالی عمل کند و عمل وی وصف مجرمانه مثل استفاده از ادبیات فریب‌دهنده و اغواکننده و مانور متقلبانه و سعی در مغبون کردن مشتری یا خریدار و ارائه اطلاعات غلط داشته باشد، عمل وی به‌عنوان کلاهبرداری یا مشارکت در آن قابل تعقیب و مجازات است.در طول سال‌های اخیر بازار مسکن روزهای خوب و بدی را به خود دیده است. در برخی از برهه‌ها بازار جریان داشته و در دوره‌ای دیگر خرید و فروش راکد بوده است؛ اما موضوعی که همواره وضعیت ثابتی داشته، اختلافاتی بوده که بابت تنظیم غیرحرفه‌ای و غیر رسمی قراردادهای مربوط به انتقال عین و منافع مسکن ایجاد شده است. قانونگذار در قوانین مختلف به بیان تکالیف و الزامات و تعهدات دلال پرداخته و شرایط خاصی را برای ورود به این حرفه مقرر داشته است، به طوری که مطابق قانون تجارت اشخاصی که به هر قسم عملیات دلالی یا حق‌العمل کاری یا عاملی مبادرت می‌کنند تاجر به شمار می‌آیند و همچنین تصدی به هر نوع تأسیساتی که برای انجام بعضی امور ایجاد شده از قبیل تسهیل معاملات ملکی، تجارت محسوب میشود. طبق ماده 335 قانون تجارت، دلال کسی است که در مقابل اجرت، واسطه انجام معامله شده یا برای کسی که می‌خواهد معامله انجام دهد طرف معامله پیدا می‌کند. البته در قانون تعریفی از دلالان نشده است. شما چه تعریفی از دلال دارید؟ و آیا بر ای انجام معاملات مختلف در حوزه‌های گوناگون دلال خاص آن حرفه وجود دارد؟ دلال واسطه و میانجی فروشنده و خریدار است؛ کسی که دلالی را شغل معمولی خود قرار می‌دهد تاجر محسوب میشود و برای انجام دلالی باید پروانه داشته باشد. دلال معاملات ملکی یا متصدی معاملات املاک به شخص حقیقی یا حقوقی گفته میشود که با رعایت کامل ضوابط و مقررات قانونی و دریافت پروانه کسب از اتحادیه ذیربط صرفاً در امور مشاوره، خرید و فروش، رهن و اجاره املاک و ابنیه اشتغال ورزد. امروزه در مشاغلی مانند مشاورین املاک علاوه بر اینکه ورود افراد به این مشاغل مهارتهای خاص و تخصصی لازم است، مقررات خاصی نیز وجود دارد. آیا عواقب بی‌توجهی به مسوولیت سنگینی که در همه مشاغل دیگر به خصوص مشاغل آزاد، همواره صاحب شغل را تهدید می‌کند، در حرفه مشاوران املاک هم مصداق دارد؟! و به‌عبارتی جایگاه تکریم مشتری و حمایت از حقوق وی در این حرفه کجاست؟متاسفانه فرهنگ غالب در حرفه مشاوران املاک در برابر پرسش اول، پاسخ روشن و مستدل ندارد، این فرهنگ در مواجهه با پرسش دوم هم معمولا این گونه پاسخ می دهد: "مشتری با میل و رغبت خودش اقدام به معامله می‌کند و بعد از عقد قرارداد، مسئولیت خوب یا بد معامله با خود طرفین است." البته در این حرفه، هستند افرادی که بنگاه مسکن تحت مدیریت آنها امن‌ترین جا برای کسب انواع مشاوره‌های ملکی است بدون آنکه ذره‌ای از منافع واقعی مشتری توسط مشاوران املاک در این بنگاه‌ها، نادیده گرفته شود. آیا دلال می‌تواند در معامله ملک یا آپارتمان که به‌عنوان دلال انجام می‌دهد خودش هم ذی‌نفع باشد؟بله، اولا می‌تواند علاوه بر شغل دلالی شخصاً نیز تجارت کند. برای مثال به امر صرافی بپردازد. ثانیاً می‌تواند در معامله‌ای به‌عنوان دلال انجام می‌دهد خود نیز سهیم یا ذی‌نفع باشد. علاوه برمسئولیت و تکالیف کلی و قانونی صاحبان دفاتر مشاور املاک چه مسئولیتهای دیگری متوجه دلال است؟از جمله این مسئولیت‌ها می‌توان به موارد ذیل اشاره کرد: در نهایت صداقت، طرفین معامله را از جزئیات راجع به معامله آگاه کند ولو اینکه دلالی را فقط برای یکی از طرفین کند. دلال نمی‌تواند عوض یکی از طرفین معامله را قبض یا ثمن معامله را پرداخت کند یا آنکه تعهدات آنها را به موقع اجرا گذارد مگر آنکه از آنها اجازه داشته باشد. دلال مسئول تمام اشیاء و اسنادی است که در ضمن معامله به او داده شده مگر اینکه ثابت کند که تلف یا ضایع‌شدن آنها مربوط به او نبوده است. برای مثال در اثر سیل یا سرقت گم شده است و اگر ثابت شود دلال در نگهداری آنها اهمال یا تعدی و تفریط کرده مسئولیت دارد. در صورتی که دلال در نفس معامله سهیم یا متنفع باشد، باید به طرفی که این نکته را نمی‌داند اطلاع دهد و الا مسئول خسارت وارده است و در صورتی که دلال در معامله سهیم باشد با آمر خود متضامناً مسئول اجرای تعهد خواهد بود. در چه مواردی دلال حق دریافت دستمزد را ندارد؟اولاً هرگاه دلال معامله ممنوعی انجام دهد برای مثال ملکی را که در توقیف مراجع قضایی است، بفروشد. ثانیاً اگر دلال برخلاف وظیفه‌‌اش نسبت به کسی که ماموریت داده به نفع طرف دیگر معامله اقدام کند یا برخلاف عرف از طرف مقابل وجهی دریافت کند، وعده وجهی را بپذیرد که این عمل در واقع خیانت در امانت محسوب میشود. باید توجه داشت که اصولاً قرارداد دلالی تابع قانون و مقررات راجع به وکالت است. آیا صاحب آژانس هم باید دفاتر تجارتی داشته باشد؟بله، علاوه بر این دفاتر، دلال باید دفتری داشته باشد که تمامی مشخصات طرفین و معاملاتی را که به دلالی انجام گرفته در آن ثبت کند. در چه صورتی صاحبان آژانس به‌عنوان خیانت در امانت تحت تعقیب قرار می‌گیرند؟اگر دلال بر خلاف وظیفه‌ای که نسبت به کسی که به او ماموریت داده به نفع طرف معامله اقدام کند و یا اقدام به تصاحب و سوء استفاده اسناد طرفین معامله و وجوه و چک‌های امانی شود و آنچه به وی سپرده شده، مسترد نکند، به اتهام خیانت در امانت قابل تعقیب خواهد بود و حتی مستحق دریافت اجرت و مخارجی که کرده نخواهد بود. چه ضمانت اجراهایی بر کنترل عملکرد دلال‌ها یا مشاورین املاک وجود دارد؟ هر دلالی که بر خلاف قانون مربوط به دلالی عمل کند مورد تعقیب واقع شده و از شغل دلالی برای مدتی که کمتر از 3 ماه و از یک سال بیشتر نباشد ممنوع و پروانه وی ابطال میشود و اگر عمل وی وصف مجرمانه داشته باشد مثل استفاده از ادبیات فریب‌دهنده و اغواکننده و مانور متقلبانه و سعی در مغبون کردن مشتری یا خریدار و ارائه اطلاعات غلط به‌عنوان کلاهبرداری یا مشارکت در آن قابل تعقیب و مجازات خواهد بود. در آخر چه توصیه‌ای به دفاتر مشاوران املاک و مسئولین ذیربط دارید؟از آنجا که اشتغال به حرفه مشاوران دفاتر املاک نیاز به یک آموزش سودمند و تخصص کافی دارد و صرف صدور پروانه کسب و جواز کار، دلالت بر توانمندی شخص دلال یا مشاور املاک نیست، لذا انتظار می‌رود قوه قضاییه و سازمان‌های ذیربط برای صدور پروانه این دفاتر شرایط خاص و سخت‌تری را در نظر بگیرند و مشاوران نیز بیش از پیش آموزش‌های لازم و تخصصی‌تری فرا گیرند و مدرک تحصیلی مناسب این حرفه را اخذ کنند تا ضمن فعالیت دلالی، وظیفه مشاوره را هم بر عهده گیرند و با علم و تخصص حقوقی خود خدمات مطلوبتری به متعاملین ارائه کنند و به طبع شاهد سیر نزولی ورودی پرونده‌ها به مراجع قضایی و کاهش وقوع جرائم باشیم. |
| URL : https://www.vekalatonline.ir/articles/32525/جزئیات-حقوقی-مسئولیت-های-مدنی-و-کیفری-صاحبان-دفاتر-مشاور-املاک/ |