سه تخلف رایج ساختمان سازی

گروه حقوقی- افزایش تقاضای مسکن و قیمت روبه‌ رشد آن باعث شده که ساخت‌و‌ساز یکی از محبوب‌ترین و پرسودترین مشاغل باشد. بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در مقایسه با سایر سرمایه‌گذاری‌ها بالاست، به همین دلیل بسیاری از سرمایه‌ها به این سمت جریان پیدا کرده است؛ اما سودآوری این بخش باعث شده است برخی سرمایه‌گذاران بدون توجه به استانداردهای کیفی ساختمان تنها به فکر ساختن و تحویل دادن آپارتامان باشند و این وضع باعث رواج برخی تخلفات ساختمان‌سازی در کشور شده است که در گفت‌وگو با کارشناسان سه مورد از این تخلفات را بررسی کرده‌ایم.

تغییر کاربری

یک کارشناس حقوق عمومی در باره تخلف تغییر کاربری می‌گوید: طبق بند 24 ماده 55 شهرداری ایران شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده،مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند، در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب و پیشه یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده 100 این قانون مطرح می‌کند.

علی طالبی خاطرنشان می‌کند: کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه یا تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیم می‌گیرد. این تصمیم به وسیله ماموران شهرداری اجرا می‌شود و کسی که در عمل از محل مزبور، پس از تعطیلی برای کسب و پیشه یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه‌ای از 6 ماه تا دو سال و جزای نقدی محکوم خواهد شد و محل کسب نیز به طور مجدد تعطیل می‌شود. تغییر کاربری در واقع عبارت است از استفاده از ساختمان بعد از احداث به نوعی غیر از آنچه در محتوای طرح‌ها و پروانه ساختمان قید شده است.
این کارشناس حقوقی به استناد این ماده از قانون شهرداری خاطرنشان می‌کند: پس از آنکه محل مورد استفاده تجاری به موجب رأی کمیسیون تعطیل شد هیچ‌کس حق استفاده از آن را ندارد و تعدی از این امر جرم محسوب می‌شود. همان طور که می‌دانیم تحقق جرم نیاز به وجود عناصر سه‌گانه مادی، معنوی و قانونی دارد.

این کارشناس حقوقی به شرح عنصر مادی این جرم می‌پردازد و می‌گوید: عنصر مادی این جرم عبارت است از فعل مرتکب دایر بر فک پلمپ یا برداشتن مانع و استفاده از محلی که توسط مأموران شهرداری تعطیل شده است. مرتکب این جرم ممکن است مستأجر یا هر شخص دیگر باشد. در واقع تکرار عمل خلاف به طور الزامی نباید از ناحیه متخلف باشد و استفاده از واژه «هر کس» در این تبصره نشان‌دهنده این است که تفاوت ندارد که بعد از تعطیلی ابتدایی، دایر کردن بعدی به وسیله دایرکننده نخستین باشد یا اشخاص دیگر، عنصر روانی این جرم نیز سوء‌نیت و قصد مجرمانه فردی است که مرتکب تغییر کاربری می‌شود.

تخلف عدم استحکام بنا

این کارشناس حقوق عمومی یکی از تخلفات رایج‌ در امر ساخت و ساز را تخلف عدم استحکام بنا اعلام می‌کند و می‌گوید: تخلف عدم استحکام بنا از دید فنی می‌تواند در برگیرنده مجموعه وسیعی از امور مربوط به ساختمان شامل مراحل و موارد پی‌سازی و بررسی ژئوتکنیکی و شناسایی خاک‌های محل احداث و روش اجرای شالوده‌ها، ستون‌های ساختمان و دیوارهای باربر، پله‌ها و خرپاها و فاصله و تناسب آنها با هم، ارتفاع ساختمان، مصالح مورد استفاده در ساختمان و مقاومت آنها باشد که می‌بایست بر اساس ضوابط شناخته‌شده مهندسی و معماری لحاظ شود.

طالبی به نقش شهرداری در برخورد با این تخلف اشاره می‌کند و می‌گوید: شهرداری طبق قانون می‌بایست بر تمامی مراحل طراحی، کنترل و در جریان احداث بنا نظارت کند چرا که نظارت در مرحله احداث و جلوگیری از ایجاد بنای غیرمستحکم به طور مسلم منطقی‌تر و مفیدتر از مواردی است که ساختمان غیرمستحکم ساخته شود و پس از پایان ساخت بخواهند در مورد آن تصمیم‌گیری کنند.

وی در ادامه به نحوه عملکرد شهرداری در برخورد با این تخلف می‌پردازد و می‌گوید: طبق قانون شهرداری اتخاذ تدابیر مؤثر درباره بناهای خطرناک واقع در معابر از جمله وظایف دیگر شهرداری است که هم شامل ساختمان‌های مجاز و هم غیرمجاز می‌شود. بند 14 ماده 55 قانون شهرداری در این خصوص این موارد را در بر می‌گیرد: «اتخاذ تدابیر مؤثر و اقدام لازم برای حفظ شهر از خطر سیل و حریق و همچنین رفع خطر از بناها و دیوارهای شکسته و خطرناک واقع در معابر عمومی و کوچه و اماکن عمومی و دالان‌های عمومی و خصوصی و... »

این کارشناس حقوق عمومی همچنین به بند 6 ماده 100 قانون شهرداری اشاره می‌کند و می‌گوید: طبق تبصره 6 ماده 100 قانون شهرداری ایران «موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا، عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان، رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیون‌های ماده 100 است». به نظر می‌رسد در مورد تخلف عدم استحکام بنا، کمیسیون می‌تواند با توجه به روح قانون و قواعد حقوقی مستنبط از آن، دو تصمیم بگیرد: 1- رأی به اصلاح و رفع عیب در صورت امکان 2- رأی تخریب ساختمان غیرمستحکم.

تخلفات مهندسان ناظر

یکی دیگر از کارشناسان حقوقی به تخلفات مهندس ناظر در ساخت‌و‌ساز و نحوه پیگیری آن می‌پردازد و می‌گوید: یکی از شرایط صدور پروانه ساختمان وجود نقشه‌ ساختمانی است که توسط مهندس عضو سازمان نظام مهندسی تهیه می‌شود. مهندس ناظر در واقع شخصی است حقیقی یا حقوقی که بر طبق قانون «نظام مهندسی و کنترل ساختمان» دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی از وزارت مسکن و شهرسازی است و در حدود صلاحیت خود، مسئولیت نظارت بر تمام یا قسمتی از عملیات ساختمانی را بر عهده می‌گیرد.

محمد دادی به تکالیف قانونی مهندسان ناظر می‌پردازد و می‌گوید: طبق تبصره 7 ماده 100 قانون شهرداری ایران «مهندسان ناظر ساختمانی مکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آنها احداث می‌شود از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمه آن به طور مستمر نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی کنند».

این کارشناس حقوقی اضافه می‌کند: طبق تبصره 7 ماده فوق‌الذکر موضوع در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری طرح می‌شود و منتهی به صدور رأی جریمه یا تخریب ساختمان می‌شود و بالاخره شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس کند. شورای انتظامی نیز مکلف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به 6 ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتی که به طور مجدد مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رأی تخریب به وسیله کمیسیون ماده 100 شود به حداکثر مجازات محکوم کند و در نهایت مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یکی از جراید کثیرالانتشار اعلام می‌شود.

وی در ادامه بررسی مسئولیت‌های مهندس ناظر در انجام وظایف خود می‌گوید: شهرداری مکلف است تا زمان صدور رأی محکومیت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده به کمیسیون ماده 100 به مدت حداکثر 6 ماه از اخذ گواهی امضای مهندس ناظر مربوطه برای ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداری خودداری کند.

اگر بخواهیم اساسی‌ترین مسایل حقوقی را از دیدگاه شهروندان اولویت‌بندی کنیم به یقین یکی از صدرنشین‌ها، مباحث حقوقی مربوط به شهرسازی است. توسعه بدون وجود شهرهایی ایمن امکان‌پذیر نخواهد بود؛ اما گاهی سودجویی و فرصت‌طلبی برخی باعث می‌شود که ساختمان‌سازی تبدیل به عرصه‌ای برای رقابت با ناظران و قانونگذاران شود. در چنین شرایطی سازنده ساختمان برای اینکه هزینه کمتر و سود بیشتری کسب کند، دست به هر کاری می‌زند تا از اجرای قوانین شانه خالی کند. سه تخلف عمده که معمولا در این شرایط رخ می‌دهد٬ تخلف عدم استحکام بنا٬ تغییر کاربری و تخلفات مهندس ناظر است و نظارت دقیق و موشکافانه یکی از راهکارهای جلوگیری از این تخلفات ساختمانی محسوب می‌شود.