مقررات قانونی اجاره املاک

با توجه به تنوع سبک زندگی شهروندان و نیاز آنها به خانه یا محل سکونت و اقامت به‌عنوان نیاز اساسی و همچنین استفاده از ساختمان‌هایی با کاربری‌های گوناگون از جمله تجاری، اداری، صنعتی و مسکونی، قانونگذار جهت تنظیم روابط در اجاره املاک و اموال، ضوابط و مقرراتی را پیش‌بینی کرده است.

 ضمن تأکید بر این موضوع که قرارداد اجاره همیشه باید محکم و شفاف باشد، مقررات آن را مرور کنید.

  قرارداد اجاره و قانون حاکم

آنچه اکنون به‌عنوان مقررات قابل اجرا درباره روابط استیجاری اجرا می‌شود، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ است.

به جهت اینکه قرارداد اجاره یا رابطه استیجاری مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشد، لازم است ضوابطی درباره تنظیم قرارداد رعایت شود.

از جمله اینکه قرارداد به صورت کتبی، در دو نسخه و به امضای دو تن شاهد و طرفین، تنظیم شود.

حق سرقفلی

در صورت تغییر شغل محل اجاره تجاری بر خلاف توافق و قرارداد، نه‌تنها موجر می‌تواند تخلیه محل را از مستأجر و در صورت خودداری او از دادگاه بخواهد، بلکه در این صورت هیچ مبلغی از سرقفلی به مستأجر متخلف پرداخت نمی‌شود.

اما در صورت انتقال محل به دیگری بدون اجازه موجر یا توافق او، همزمان با تخلیه مورد اجاره باید نیمی از سرقفلی به مستأجر پرداخت شود.

تخلیه ملک مورد اجاره

 با پایان مدت اجاره محل مسکونی و درخواست موجر یا نماینده قانونی او، محل اجاره در صورت رسمی بودن قرارداد اجاره از راه اداره اجرای اسناد رسمی، ظرف یک هفته و در صورت عادی‌ بودن قرارداد اجاره، با دستور مقام قضایی، تخلیه خواهد شد.

علاوه بر این مواردی در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و قانون مصوب ۱۳۵۶، تنها درباره محل اجاره تجاری - پیش‌بینی شده است که در این صورت، هر طرف یا دو طرف می‌توانند قرارداد را فسخ کنند و به آن پایان دهند.
تعدی و تفریط مستأجر در محل اجاره، انتقال به غیر بدون اجازه مالک و پرداخت نکردن اجاره‌بها در صورت تحقق شرایط پیش‌بینی‎شده در قانون و تحت شرایطی جهت نیاز شخصی موجر یا اعضای خانواده او، امکان درخواست تخلیه محل اجاره به‌وجود می‌آید.

 اجاره‌بها و پول پیش

به‌طور معمول، اجاره‌بها یا به گفته قدیمی‌ها کرایه، همان پولی است که باید مستأجر در زمان‌های معین به موجر (مالک) بپردازد.

ممکن است پول پیش یا هر مبلغی با هر عنوان مانند قرض‌الحسنه که پرداخت می‌شود، در قرارداد اجاره محل مسکونی به‌عنوان بخشی از اجاره‌بها میان دو طرف محاسبه و جهت بازگرداندن آن در پایان مدت اجاره و پیش از تخلیه محل اجاره توافقی، انجام شود.

هر آنچه به‌عنوان تضمین، ودیعه و مانند این، میان طرفین، توافق و مبادله شود، معتبر است و باید بر اساس آن عمل شود.

 انتقال محل اجاره به دیگری

چنانچه در اجاره محل تجاری یا مسکونی، مالک یا همان موجر، مالکیت محل را به دیگری واگذار کند، قرارداد اجاره معتبر باقی می‌ماند، مگر اینکه در قرارداد میان موجر و مستأجر، توافق دیگری شده باشد.

مانند اینکه توافق شده باشد در صورت انتقال مالکیت مورد اجاره به دیگری، قرارداد از سوی یکی از طرفین قابل فسخ باشد یا خود به‌ خود پایان یابد (به اصطلاح حقوقدان‌ها منفسخ شود) یا با توافق موجر و مستأجر تمام شود. (به بیان حقوقدان‌ها اقاله شود)

محل اجاره تجاری، چنانچه پیش یا پس از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد و مستأجر در آغاز اجاره، مبلغی به‌عنوان سرقفلی یا حق کسب، پیشه یا تجارت پرداخت کرده باشد، در صورت انتقال محل اجاره از سوی مستأجر، بدون اجازه و توافق موجر (مالک) و اثبات آن به درخواست موجر، محل اجاره، تخلیه و نیمی از مبلغ مذکور به مستأجر متصرف، پرداخت می‌شود.

همچنین چنانچه موجر بخواهد که محل اجاره تجاری را بدون حق قراردادی یا دلیل قانونی تخلیه کند، به شرط موافقت مستأجر و پرداخت مبلغ گفته‎شده در بالا، تخلیه انجام می‌شود.

 دعاوی موجر و مستأجر

موجر (مالک) می‌تواند در صورت استفاده مستأجر مغایر با موضوع نوشته‎شده در قرارداد و برخلاف توافق، انتقال محل اجاره به دیگری (در صورت ممنوعیت در قرارداد محل مسکونی و در صورت اجازه ندادن به مستأجر در اجاره محل تجاری)، تخریب و صدمه به محل اجاره که قابل جلوگیری نیز نباشد، پرداخت نکردن اجاره‌بها و همچنین پایان‌یافتن مدت اجاره در محل مسکونی، با مراجعه به شورای حل اختلاف درباره محل اجاره مسکونی و دادگاه عمومی حقوقی، درباره محل اجاره تجاری، دعوی حقوقی مطرح کند و دادخواست بدهد. موارد یادشده در صورت اثبات و انطباق با مقررات یا شرایط قرارداد، می‌توانند مستند تخلیه محل اجاره یا دریافت خسارت یا محکومیت مستأجر به جلوگیری از تخلف باشند. مستأجر نیز می‌تواند در مواردی مانند تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره (درباره محل اجاره تجاری) یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی که از جانب مالک جهت استفاده از محل اجاره ایجاد شده است و همچنین در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون درنظرگرفتن منافع و حقوق مستأجر - بر اساس قانون و قرارداد - همچنین بازگرداندن ودیعه، قرض‌الحسنه یا هر مبلغی که هنگام تخلیه باید پس داده شود، به مراجع قانونی و قضایی یادشده مراجعه و دادخواهی کند.

طرفین می‌توانند هر شرطی که در قانون به‌طور صریح ممنوع نباشد، در قرارداد بنویسند و توافق کنند.

در هر قرارداد، نمایندگان قانونی از جمله وکیل، وارث یا قیم موجر یا مستأجر می‌توانند آن را از سوی موکل، مورث یا صغیر، سفیه و محجور، امضا و تأیید کنند.