آثار متفاوت مبایعه نامه و قولنامه در معاملات املاک

در خصوص خرید و فروش و معاملات مربوط به اموال غیرمنقول شامل املاک مسکونی و تجاری، معمول است که طرفین معامله به دلالت مشاوران املاک اعم از فضای مجازی و حقیقی به پای میز مذاکره کشیده می‎شوند. در این میان ممکن است نتیجه آن به برقراری ارتباطی محکم و لازم‌الاجرا منجر شود که در قالب بیع‌نامه ظهور خواهد یافت. اما چنانچه قول و قرارهایی برای معامله‌ای در آینده شود به آن قولنامه می‎گویند.

آنچه در زبان حقوقی به ان مبایعه‌نامه می‌گویند، همان چیزی است که در عرف، قولنامه نام دارد، اما با بررسی روند تاریخی و عرف حاکم بر جامعه باید گفت این دو اصطلاح دارای آثار متفاوتی است.

زیرا بیع‌نامه مانند سایر قراردادهایی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می‌کنند، در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن، می‌توان الزام و اجبار طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می‌کند، از دادگاه درخواست کرد.

بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری یا خریدار از پرداخت بهای کامل معامله امتناع کند، هر یک از آنها می‌توانند از دادگاه صالح درخواست کنند تا طرف مقابل را برای انجام تعهدش مجبور کند.

بنابراین مبایعه‌نامه، قراردادی است که طی آن بیع انجام شده و بیع نیز به قراردادی اطلاق می‌شود که طبق آن مالی به دیگری فروخته می‌شود.

در نتیجه عرفاً قرارداد مکتوبی که بین طرفین (فروشنده و خریدار یا بایع و مشتری) تنظیم می‌شود و براساس آن مالی در مقابل دریافت عوض یا بها یا قیمت فروخته می‌شود، مبایعه‌نامه به شمار می‌رود.

در مقابل هرگاه دو طرف قصد انجام معامله را فعلاً نداشته و فقط به وعده بیع در آینده اکتفا کنند و تنها قول انجام معامله را در آتیه به یکدیگر بدهند، بدون آن که در حال حاضر قصد انعقاد عقد بیع را داشته باشند، آن را «قول» به انجام معامله می‎گویند و در صورتی که این قول به‌صورت مکتوب باشد «قولنامه» لقب دارد.

بدیهی است این توافق مملک نبوده، یعنی باعث تملیک و تملک نخواهد شد و صرفاً ایجاد تعهد می‌کند.

مع‌الوصف با عنایت به اصل آزادی اراده موضوع ماده 10 قانون مدنی اگر قولنامه تنظیمی واجد شرایط صحت باشد یعنی طرفین دارای اهلیت باشند، دارای قصد و رضا باشند، موضوع معامله معین باشد و جهت معامله مشروع باشد، اجرای آن الزام‌آور است.

همچنین اگر قرار بر انجام تعهدی، به صورت شرط ضمن عقد الزام‌آوری گنجانده شود مانند اینکه در حین خرید و فروش خانه‌ای تعهد بر واگذاری سهام شرکتی درج شود، این تعهد نیز به تبع عقد اصلی لازم‌الاجراست.

در این فرض نیز چنانچه یکی از طرفین از انجام تعهدات موضوع قولنامه خودداری کند، الزام طرف ممتنع به انعقاد بیع و سایر تعهدات واجد وجاهت قانونی است و حتی اگر برای این تخلف خسارتی تعیین شده باشد، می‌توان آن را نیز مطالبه کرد.

در مقابل اگر طرفین قصد انعقاد معامله‌ای را داشته باشند که هنوز مقدمات آن فراهم نشده و تعهد کنند که معامله را با شرایط معین و در مهلت خاصی انجام دهند و به عبارت دیگر صرفاً وعده انجام بیع را در آینده به یکدیگر بدهند، سندی که درخصوص این قول بین طرفین تنظیم می‌شود به تعبیر حقوقی، قولنامه نام دارد.

به طور مثال ممکن است خریدار پول کافی نداشته باشد یا فروشنده باید نسبت به اقدامات اولیه در جهت نقل و انتقال مانند اخذ پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی، مفاصاحساب‌های شهرداری و دارایی و غیره اقدام کند.

در این حالت طرفین قراردادی عادی تنظیم می‌کنند و در آن متعهد می‌شوند در زمان و مکان مشخصی (مانند دفتر اسناد رسمی) حضور یابند با شرایط تعیین‌شده در قرارداد را واقع سازند.

 ویژگی‌های یک بیع‌نامه حقوقی

مبایعه‌نامه همان قرارداد بیع است که در تعریف آن ماده 338 قانون مدنی می‌گوید: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم» که می‌تواند مال منقول یا غیرمنقول باشد.

بدین صورت که فروشنده مال معینی را با اوصاف مشخصی معلوم می‌کند و پس از تعیین ثمن (قیمت قراردادی) و توافق کامل خریدار بر آن و سایر شرایط از قبیل نحوه پرداخت ثمن، زمان تحویل مبیع و تاریخ و محل انتقال سند رسمی، مبادرت به بیع و خرید و فروش می‌کنند.

این امر در سایه اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادهاست و علی‌الاصول هرکس در خرید و فروش یا خودداری از آن آزاد بوده و مختار است که موضوع معامله، نوع معامله و طرف معامله خود را انتخاب کند.

در تشخیص ماهیت مبایعه‌نامه و قولنامه در ماده 10 قانون مدنی آمده است که قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد (مانند عدم مخالفت با نظم عمومی و اخلاق حسنه)، اعتبار دارد.

لذا باید به قصد و اراده طرفین رجوع کرد. بدین معنا که با توصیف و تفسیر اراده باطنی متعاملین و دقت در عبارات و الفاظ در قرار‌داد و معانی عرفی آن و اوضاع و احوال و شرایط حاکم بر قرار‌داد و سایر قرائن و امارات، قصد واقعی طرفین را می‎توان احراز کرد.

اگر قصد واقعی طرفین، تعهد به انعقاد بیع در آینده باشد استعمال لفظ قولنامه بر آن صحیح است، اما اگر قصد واقعی طرفین، تحقق بیع در زمان حال باشد لفظ مبایعه بر آن صدق می‌کند.

در قولنامه چون هر دو طرف، به انجام عملی حقوقی (بیع) در آینده تعهد می‌کنند صرفاً وعده متقابل بیع است نه خود بیع. زیرا با قولنامه تملیک و انتقال مال صورت نمی‌گیرد و اثر آن فقط ایجاد تعهد است.

در هر صورت برای انعقاد هر قراردادی لازم است طرفین آن قرارداد، قصد و اراده ایجاد قرارداد را داشته باشند. علاوه بر این لازم است این قصد و اراده، بیان شده تا معلوم شود که شخص، قصد انعقاد معامله را دارد و تمییز آن تابع قصد و اراده باطنی طرفین است.

البته به لحاظ اختلاف رویه در مراجع قضایی، به قراردادهای مشاوران املاک، ضمن اینکه عنوان مبایعه‌نامه داده شده، بندی به این صورت گنجانده شده است که «صیغه شرعیه ایجاب و قبول جاری گردید» و به معنای این است که هنگام تنظیم این سند عادی، قصد واقعی طرفین انجام معامله است.

شایان ذکر است «ایجاب» پیشنهاد انجام یک معامله به شخص دیگر است و «قبول» عبارت از رضایت به ایجاب ابرازشده برای انعقاد قرارداد است.

مانند اینکه در عقد بیع، فروشنده بگوید: این کالا را به صد تومان به تو فروختم و خریدار بگوید: پذیرفتم یا بگوید آن را به این قیمت خریدم.

 درج وجه التزام در بیع‌نامه

همان‌گونه که گفتیم مبایعه‌نامه همان قرارداد بیع است که از جمله بندهای آن، شرط حضور در دفتر اسناد رسمی (محضر) در تاریخ مشخصی است که البته لازم است برای عدم حضور یا امتناع از حضور، وجه التزام مقطوع و مبلغ بالایی قرار داده شود.

در این صورت اگر متعهد به تعهد خود عمل نکند، می‎توان وی را ملزم به تسلیم مبیع یا ثمن کرد.

بدین صورت که در صورت عهدشکنی متعهد، الزام به پرداخت آن از دادگاه درخواست می‎شود.

البته وجه التزام به یکی از سه روش‌ زیر قابل گنجاندن در قرارداد است: الف- در بیع‌نامه انتقال ملکی، طرفین موافقت می‌کنند در تاریخی معین در دفترخانه تعیین‌شده حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هر یک در دفترخانه، وی مکلف است مبلغ مقطوعی را به عنوان وجه التزام به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش یعنی انتقال رسمی ملک را نیز انجام دهد.

در این حالت با احراز عدم حضور، گرچه با تأخیر هم انجام شود متعهد ملتزم به هر دو تعهد است.

ب- چنانچه در بیع‌نامه‌ای علاوه بر وجه التزام مقطوع در بند فوق، ذکر شود که طرفین موافقت می‎‌کنند در صورت عدم حضور یا امتناع فروشنده، وی ملزم به انتقال و پرداخت مبلغی روزانه به عنوان خسارت تأخیر است، در این فرض مالک باید مورد را به خریدار منتقل کند و خسارت مذکور را هم بپردازد.

 کسی که وجه التزام و خسارت تأخیر را مطالبه می‌کند نیز باید خود به تعهداتش عمل کند.

مثلاً خریدار باید در دفترخانه حاضر شده و مانده بهای مورد توافق را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز شود.

ج- در صورتی که به طور مثال، موضوع قرارداد انجام تعهدی در زمانی که برای طرف مقابل موضوعیت دارد، مثلاً اجاره یک دستگاه خودروی تشریفاتی و گل‌زده به همراه راننده جهت حمل عروس و داماد به سالن مراسم، باشد، بدیهی است در صورت وقوع تخلف متعهد، انجام تعهد دیگر فایده‌ای برای ذی‌نفع ندارد.

لذا مبلغی که به عنوان وجه التزام تعیین شده، از طرفی که از اجرای تعهد امتناع کرده است، اخذ و به طرف دیگر معامله پرداخت می‎شود و دریافت آن به جای انجام تعهد تلقی می‎شود.