دانستنی های حقوقی پیرامون نقل و انتقالات اموال

امروزه به‌دنبال گسترش روابط اجتماعی در زندگی شهرنشینی و به طور کلی افزایش تعاملات اقتصادی در سطح جامعه، آشنایی با اصول و قواعد حقوقی هنگام نقل و انتقالات اموال اعم از منقول و غیرمنقول، یکی از نیازهای اساسی در زندگی مردم شده است. به همین جهت است که از جمله علل طرح پرونده‌های عدیده در مراجع قضایی، زیر پا گذاشتن اصول و قواعد مذکور است که طرفین قراردادها را وادار به طرح دعوی می‎کند.

بدون تردید ساده‌ترین نوع معاملات بر روی اموال اعم از منقول مانند خودرو و غیرمنقول از قبیل خانه، در قالب بیع است که دو طرف تراضی کنند که دو عوض یعنی مبیع (کالا) و دیگری ثمن (وجه) را به یکدیگر انتقال دهند. شکل دیگر مبادلات، معاوضه دو کالای هم‌ارزش است که در فرض اختلاف در قیمت آنها با پرداخت مابه‎التفاوت، به دیگری قابل معامله است.

شیوه دیگر این است که امروزه به لحاظ برخی نیازهای ناشی از شرایط بازار مسکن و عدم قدرت پرداخت یکجای ثمن معامله، تسهیلاتی از جانب بانک‌ها یا بعضی شرکت‌های لیزینگ به شکل اجاره به شرط تملیک واگذار می‌شود. البته اجاره به شرط تملیک خود یکی از عقود معین است که عرف تجارت شرایط آن را پذیرفته است. اما از نظر حقوقی اجاره به علاوه وعده، بیع به حساب می‎آید. بدین صورت که در مدتی که ملک مدت طولانی در برابر اقساط معین در اختیار دیگری قرار می‎گیرد، در پایان مدت و پرداخت اقساط خود به خود به ملکیت متصرف در می‎آید، که بدیهی است آنچه واقع شده است، بیع تلقی می‎شود.

از جمله حقوقی که به تبع ملک برای برخی از افراد در مغازه‌ها و پاساژها به‌وجود می‌آید، سرقفلی و حق کسب و پیشه است که در حکم مال غیرمنقول تلقی می‎شود و اگرچه با سند عادی قابل نقل و انتقال است اما به دلیل بهره‌مندی از امتیازات قانونی آن، بهتر است در قالب سند رسمی در یکی از دفترخانه‌ها مورد معامله قرار گیرد.

یکی از نکات مهم در مورد واحدهای تجاری این است که در صورت تغییر شغل محل اجاره بر خلاف توافق و قرارداد،‌ نه تنها موجر می‌تواند تخلیه محل را از مستأجر بخواهد و در صورت خودداری از طریق دادگاه وی را اجبار کند بلکه در این صورت نیز هیچ مبلغی از بابت سرقفلی به مستأجر متخلف پرداخت نمی‌شود. همچنین برابر قانون شهرداری، تأسیس دفتر وکالت، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، مطب و مشاغل وابسته به آن از قبیل رادیولوژی و فیزیوتراپی، دفتر روزنامه و مجله یا دفتر مهندسی توسط مالک، تجاری محسوب نمی‌شود. به‎علاوه واگذاری انباری و پارکینک نه تنها به افراد غیر عضو ساختمان ممنوع است بلکه اگر با تغییر کاربری به محل کسب تبدیل شود خلاف مقررات شهرداری و در نتیجه تخلف بوده و موضوع در کمیسیون ماده 100 طرح و سپس تعطیل خواهد شد.

از جمله مصادیق دیگر بیع، در فرضی است که سفارش ساختن کالایی به صورت پروژه‌ای داده می‌شود و تهیه مصالح آن بر عهده صنعتگر یا هنرمندی است و سپس حاصل کار را انتقال می‌دهد که در این موارد، عقد تابع احکام بیع است مگر اینکه ارزش مصالح در برابر کار چندان ناچیز باشد که اجاره خدمت به حساب آید. بهترین مثال ساختن آبنما، تندیس و مجسمه‌هایی است که به سفارش شهرداری در میادین شهرها نصب می‎شود که صرف‌نظر از طراحی، چنانچه مواد آن توسط سازنده تهیه شود و فقط محل آن بر عهده صاحب کار باشد، نوعی پروژه‌ای است که به فروش حاصل کار می‌انجامد.

از شیوه‌های مرسوم خرید و فروش اموال منقول و غیرمنقول در بازار امروز، بیع وکالتی است که به‌ویژه در خصوص سرقفلی و خودرو در بازار فعلی مرسوم است. اصطلاح خرید و فروش وکالتی که در بازار فعلی رواج زیادی پیدا کرده است، عرفاٌ به معاملاتی اطلاق می‌شود که اشخاص علیرغم انجام معامله به‌طور شفاهی، از تنظیم قرارداد و مکتوب کردن توافقات فی مابین خودداری کرده و در مقابل با تنظیم وکالت‌نامه رسمی، اختیار انجام کلیه اقدامات مربوط به انتقال و ثبت رسمی معامله را به خریدار تفویض می‌کنند. لذا از نقطه‌نظر حقوقی، این نوع معاملات به لحاظ اینکه طرفین پس از انجام مذاکره و رسیدن به توافق نهایی، قصد و رضا بر انجام معامله را که دلالت بر تحقق عقد دارد، اعلان می‌کنند، دارای اعتبار قانونی است. این نوع معاملات که بعضاً با هدف فرار از مالیات نقل و انتقال صورت می‎پذیرد، ممکن است در چندین بار متوالی مورد استفاده قرار گیرد و اگرچه امکان نقل و انتقال سریع و بدون تشریفات را به طرفین می‎دهد اما در برخی موارد مانند جعلی بودن وکالت یا عدم تطبیق با مشخصات خودرو مشکلاتی را نیز به دنبال خواهد داشت.

 چگونگی تنظیم سند عادی در بنگاه‌های معاملات خودرو

اگر خریدار مستقیماً اقدام به خرید خودرو از فروشنده کند، در صورت بروز اختلاف و مراجعه به دادگستری، امکان تکذیب موارد ادعایی ازسوی طرف مقابل وجود دارد. اما چنانچه از مشورت کارشناس بهره‌گیری شود و نیز معامله با حضور در بنگاه صورت پذیرد، حداقل می‌توان در دادگاه از شهادت آنان در جهت اثبات موارد ادعایی خود استفاده کرد. به همین جهت لازم است این‌گونه معاملات در فرم‌های مخصوص انتقال خودرو در بنگاه‌های معتبر و ممهور به مهر مسئول آن انجام شود تا از استحکام بیشتری برخوردار باشد.

 معامله در مراکز خرید و فروش

از جمله محل‌هایی که امکان نقل و انتقال خودرو دست‌دوم را تسهیل می‎کند، مراکز خرید و فروش خودرو است. در این ارتباط ابتدا لازم است از سلامت باطنی و ظاهری آن مطمئن شویم و نیز ضرورت دارد که برگه تأیید سلامت فنی از کار‌شناسانی که در چنین مراکزی مستقر هستند اخذ و سپس بیع‌نامه‌ تنظیم شود.

 در زمان تنظیم بیع‌نامه ضمن پرداخت کمترین مبلغ بیعانه، در خصوص شماره شاسی خودرو و نیز مدارک آن نیز باید دقت شود و پس از تطبیق با آنچه که در بیع‌نامه ذکر شده است، اقدام به امضا شود. زیرا ممکن است خودروی دیگری نشان داده شود و هنگام تنظیم بیع‌نامه مشخصات یک خودرو معیوب یا مشکل‌دار درج شود.

در پی تعویض پلاک، برگ‌سبزی صادر خواهد شد که به منزله مالکیت قطعی خودرو نیست بلکه برای تنظیم سند قطعی باید به یکی از دفترخانه‌های اسناد رسمی مراجعه شود. زیرا به جهاتی از جمله اینکه احراز شود هیچ‌یک از دو طرف معامله ممنوع‌المعامله نیستند و نیز مطابق ماده 29 قانون رسیدگی به تخلفات رانندگی طرفین باید نقل‌ و ‌انتقال خودرو را به ‌وسیله سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی انجام دهند و هر دو طرف معامله باید برای بررسی اصالت وسیله نقلیه، هویت مالک، پرداخت جریمه ‌ها و دیون معوق و تعویض پلاک به راهنمایی و رانندگی مراجعه کنند.

 ضرورت تنظیم سند رسمی انتقال

به گزارش معاونت فرهنگی قوه‌قضاییه، مواردی پیش می‌آید که جهت تنظیم سند رسمی انتقال، الزاماً ضرورت ندارد که قبل از انتقال رسمی خودرو، قرارداد عادی از قبل در یکی از بنگاه‌های فروش خودرو یا خارج از آن تنظیم شده باشد. بلکه فروشنده و خریدار نیز می‌توانند مستقیماً در یکی از دفترخانه‌های اسناد رسمی حاضر شده و اقدام به تنظیم سند انتقال کنند.

ضرورت اقداماتی مانند فک پلاک از آنجا ناشی می‎شود که چنانچه خریدار با پلاک فروشنده اقدام به تردد کند، صرف‌نظر از هر گونه تخلفات راهنمایی و رانندگی که امروزه از طریق دوربین‎ها متوجه صاحب پلاک است، خطر بزرگتری که مربوط به وی می‎شود، این است که در صورت وقوع جرایمی از قبیل آدم‌ربایی و حمل مواد مخدر با خودروی موضوع معامله، قاعدتاً مسئولیت اولیه آن بر عهده صاحب پلاک خواهد بود.

بدیهی است در صورت تنظیم قرارداد عادی فروش در بنگاه معاملاتی خودرو، لازم است روز مشخصی جهت حضور طرفین در دفترخانه تعیین شود تا طرفین در آن زمان در دفترخانه مورد نظر حاضر شوند و سند رسمی انتقال را امضا کنند. در غیر این‌صورت برای صدور سند رسمی یا در مواردی جهت اخذ مانده بهای معامله، نیاز به طرح دعوی در دادگستری است.

 تشریفات دادرسی در صورت بروز اختلاف

در برخی از موارد، فروشنده به دلایل مختلف از حضور در دفترخانه اسناد رسمی جهت انتقال ملک یا خودرو امتناع می‌کند. در چنین حالتی در صورتی که در قرارداد عادی زمان حضور در محضر جهت تنظیم سند مشخص شده باشد، خریدار از دفترخانه مزبور گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت می‌کند. در صورتی که زمان و مکان حضور در قرارداد عادی مشخص نشده باشد، خریدار می‌تواند از طریق اظهارنامه‌ای، زمان و دفترخانه معینی را مشخص و از فروشنده درخواست کند که در زمان و مکان مقرر جهت تنظیم سند رسمی انتقال حضور یابد. در این مورد نیز در صورت عدم حضور فروشنده، خریدار گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه مزبور اخذ می‌کند. متعاقباً از طریق طرح دعوی در دادگستری محل اقامت فروشنده یا دادگستری محل وقوع عقد، دادخواستی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ارایه کند. چنانچه در موعد مقرر مبالغ مانده ثمن به فروشنده پرداخت نشود، وی باید به طرق مقتضی اعلام فسخ کند که از جمله آنها این است که به استناد ماده 156 قانون آیین دادرسی مدنی اظهارنامه‌ای برای طرف مقابل بفرستد و سپس تأیید فسخ را از دادگاه درخواست کرده و در پی آن باشد حق انتقال مورد معامله را به غیر دارد.

باید تاکید کرد کلیه اختلافات در خصوص خودرو، اگر ارزش خریداری‌شده آن زیر 20 میلیون تومان باشد، پرونده باید در شورای حل اختلاف حوزه‌ای که معامله در آن انجام شده است، مطرح شود اما چنانچه ارزش آن بیش از مبلغ فوق باشد در دادگستری آن حوزه بررسی خواهد شد.