نگاهی حقوقی به تخلفات ریز و درشت ساختمانی

موضوع رسیدگی به تخلفات ساختمانی، از مباحث مهمی است که امروزه به‌خصوص در شهرهای بزرگ بیشتر مطرح است و در نقاط مختلف کشور اشخاص زیادی را درگیر این موضوع کرده و پرونده‌های زیادی در این حوزه وجود دارد.

سعید کریمی، مستشار تجدیدنظر و مدیرکل بازرسی و رسیدگی به شکایات دیوان عدالت اداری با بیان اینکه بر اساس ماده 100 قانون شهرداری، مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده یا حریم شهر مکلفند قبل از هر اقدام عمرانی، تفکیک اراضی، احداث بنا یا عملیات ساختمانی، از شهرداری پروانه اخذ کنند و در صورت عدم اخذ پروانه، شهرداری می‌تواند از ادامه عملیات ساختمانی جلوگیری کند، اظهار کرد: در خصوص این ماده نکته حائز اهمیت این است که تمام مالکان اراضی و املاک باید قبل از هرگونه اقدامی در ملکشان که جنبه ساخت‌وساز و عملیات عمرانی داشته باشد، از شهرداری پروانه اخذ کنند. خواه مالکان خصوصی و خواه دولتی؛ خواه اینکه از قبل در ملک بنایی وجود داشته یا زمین خالی باشد؛ خواه مالک بخواهد ملک خود را توسعه و تغییر بدهد یا حتی تصمیم بگیرد که دور ملک را دیوار بکشد؛ تمامی این موارد مستلزم اخذ پروانه است؛ بنابراین هر اقدام عمرانی، تفکیک اراضی یا احداث بنا چه کم یا زیاد منوط به اخذ پروانه است.

وی درخصوص اخذ پروانه از شهرداری نیز افزود: پروانه به معنای مجوز اقدام است که از سوی شهرداری به‌عنوان متولی حوزه شهری صادر می‌شود. شرایط صدور پروانه هم باید منطبق با طرح‌های جامع و تفصیلی شهر باشد؛ یعنی ملاک‌ها و ضوابطی وجود دارد که بر اساس آن پروانه صادر می‌شود. به‌عنوان‌مثال ضوابط احداث و اخذ پروانه‌ ملکی که دارای کاربری مشخص بوده و در محدوده خاصی واقع ‌شده با ملکی که دارای کاربری دیگری است و در یک منطقه خاص وجود دارد، ممکن است متفاوت باشد.

به گفته مدیرکل بازرسی و رسیدگی به شکایات دیوان عدالت اداری، طرح‌های جامع و تفصیلی و نیز مقررات ملی ساختمان و مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری، ضوابطی است که پروانه بر اساس آن صادر می‌شود. درواقع پروانه یک مجوز قانونی برای شروع به کار است. همان‌طور که اگر کاسبی بخواهد کسب‌وکاری ایجاد کند باید از اتحادیه مربوطه مجوز بگیرد، شهروندان نیز اگر بخواهند هرگونه اقدام عمرانی و ساختمانی در زمین انجام دهند حتی اگر قبلاً در اراضی ملکی بود یا اینکه طبقات بیشتری در ملک یا پارکینگ مسقف در حیاط ایجاد کند و امثال آن، باید از شهرداری مجوز اخذ کنند.

وی ادامه داد: درصورتی ‌که شهروندان دچار تخلفات ساختمانی شده یا بدون مجوز اقدام به ساخت‌وساز کنند، به‌طورکلی موضوع در کمیسیون ماده 100 رسیدگی شده و آرای مختلفی صادر می‌شود. گاهی این کمیسیون رأی به تخریب، جریمه یا اعاده وضع می‌دهد که با توجه به نوع تخلف متفاوت است. مثلاً در اضافه بنا اگر تخلف خیلی محدود باشد ممکن است کمیسیون ماده 100 رأی به جریمه صادر کند. ولی در مورد تجاوز به معابر معمولاً رأی به تخریب صادر می‌شود چون عوارض این تخلف متوجه همسایگان و عابرین می‌شود. در مورد کسری پارکینگ نیز رأی به جریمه یا اعاده آن قسمت که قرار بوده پارکینگ احداث شود ولی اقدامی صورت نگرفته است، صادر می‌شود. نحوه محاسبه جریمه نیز فرمولی دارد که درواقع ضریب‌های متفاوتی برای آن پیش‌بینی ‌شده که ضریب جریمه تخلف در اماکن تجاری بیش از اماکن مسکونی است.

کریمی تاکید کرد: سازندگان و مالکان دقت داشته باشند که املاکشان را با توجه به پروانه ساختمانی احداث کنند و مرتکب تخلف نشوند چون ارتکاب تخلف، روند صدور پایان کار و اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و سند را دچار اختلال و روند طولانی خواهد کرد.

مدیرکل بازرسی و رسیدگی به شکایات دیوان عدالت اداری در خصوص جایگاه کمیسیون ماده 100 بیان کرد: در جریان ساخت‌وساز احتمال تخلف وجود دارد. در این رابطه قانونگذار در ماده 100 قانون شهرداری و تبصره‌های آن اولاً تخلفات ساختمانی را بیان کرده که چه مواردی هستند و دوم مرجع رسیدگی را در این ماده مشخص کرده است. برای رسیدگی به تخلفات ساختمانی کمیسیون ماده 100 در شهرداری وجود دارد و دارای مرحله بدوی و تجدیدنظر است که در صورت وقوع تخلف ساختمانی در این کمیسیون مطرح  و رسیدگی می‌شود. اعضای این کمیسیون سه نفر و شامل یک عضو قضایی به نمایندگی از دادگستری، یک عضو شورای شهر و نماینده وزارت کشور است.

 مهمترین تخلفات ساختمانی

وی مهمترین تخلفات ساختمانی را شامل تخلف اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه، تخلف احداث بنای بدون پروانه، تخلف در احداث پارکینگ، تخلف تجاوز به معابر شهری و تخلف استفاده غیرمجاز از کاربری ملک برشمرد و درخصوص تخلف اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه گفت: در هنگام عملیات عمرانی یا ساخت‌وساز، ابتدا باید پروانه اخذ شود. در این پروانه میزان ساخت‌وساز، سطح اشغال، تعداد پارکینگ تأمینی، تعداد طبقات و ارتفاع لازم قید می‌شود. اگر مازاد بر بنای مندرج در پروانه، ساخت‌وساز صورت گیرد، تخلف بنای مازاد بوده و در کمیسیون ماده 100 مطرح می‌شود. به‌عنوان نمونه اگر از شهرداری پروانه ساخت 5 طبقه 120متری و تک‌واحدی اخذ شده اما 130 متر ساخته شود، 10متر اضافه‌بنا تخلف بوده و به کمیسیون ماده 100 ارجاع می‌شود.

مدیرکل بازرسی و رسیدگی به شکایات دیوان عدالت اداری درخصوص تخلف احداث بنای بدون پروانه نیز تصریح کرد: تخلفی که بعضاً اتفاق می‌افتد و هم‌اکنون به‌واسطه افزایش نظارت شهرداری‌ها کمتر شده، تخلف احداث بنای بدون پروانه است که بیشتر در شهرهای کوچک و حریم‌های شهر به دلیل نظارت کمتر صورت می‌گیرد. یعنی شخص از ابتدا بدون اینکه پروانه گرفته باشد کل ساختمان را احداث می‌کند. وی ادامه داد: تخلف شایع دیگر، عدم احداث پارکینگ یا کمتر از میزان موردنیاز ساختمان یا پارکینگ احداثی بلااستفاده است. این نکته قابل ‌توجه بوده که املاک مختلف و کاربری‌های متفاوت، نیازمند تعداد پارکینگ متفاوت هستند. مثلاً ممکن است براساس ضوابط طرح تفصیلی، ملکی که بالای 200 متر مساحت دارد نیازمند دو پارکینگ باشد یا املاک اداری و تجاری چون مراجعه‌کنندگان زیادی دارند تعداد پارکینگ بیشتری احتیاج داشته باشند. کریمی، یکی دیگر از تخلفات را تجاوز به معابر شهر دانست و افزود: به این معنا که هنگام ساخت‌وساز بخشی از ساختمان به فضای پیاده‌رو یا بیرون از ملک تجاوز می‌کند؛ مثلاً بالکن غیرمجاز احداث می‌شود. البته ممکن است براساس ضوابط طرح تفصیلی طبقات 2، 3 یا 4 بعضا اجازه پیش‌روی داشته ولی اگر بیش ‌از حد مجاز باشد به آن تخلف تجاوز به معابر شهر گفته می‌شود.وی در ادامه با بیان اینکه تخلف استفاده غیرمجاز از کاربری ملک در کمیسیون ماده 100 قابل ‌طرح است، اظهار کرد: شهرداری‌ها مکلفند کاربری ملک را در پروانه قید کنند و بعد از اینکه احداث ملک تمام شد پایان کار و سند صادر می‌شود. بنابراین اگر مالکی از کاربری مصوب تخطی کند و استفاده غیرمجاز انجام دهد با طرح موضوع در کمیسیون ماده 100، رأی به تعطیلی صادر می‌شود؛ مثلاً کاربری ملکی مسکونی است ولی از آن استفاده تجاری شود.

 مجازات و نحوه برخورد با تخلفات ساختمانی

مدیرکل بازرسی و رسیدگی به شکایات دیوان عدالت اداری در گفت‌وگو با مهداد بیان کرد: به‌طور کلی کمیسیون ماده 100 آرای مختلفی صادر می‌کند. گاهی رأی به تخریب، جریمه یا اعاده وضع (بازگشت به وضعیت سابق) می‌دهد که با توجه به نوع تخلف متفاوت است. مثلاً در اضافه‌بنا اگر تخلف خیلی محدود باشد ممکن است کمیسیون ماده 100 رأی به جریمه صادر کند. ولی در مورد تجاوز به معابر معمولاً رأی به تخریب صادر می‌شود چون عوارض این تخلف متوجه همسایگان و عابرین می‌شود. در مورد کسری پارکینگ نیز رأی به جریمه یا اعاده آن قسمت که قرار بوده پارکینگ احداث شود ولی اقدامی صورت نگرفته است، صادر می‌شود. نحوه محاسبه جریمه نیز فرمولی دارد که ضریب‌های متفاوتی برای آن پیش‌بینی شده و ضریب جریمه تخلف در اماکن تجاری بیش از اماکن مسکونی است.

 اعتراض شهروندان به رأی کمیسیون ماده 100

وی در ادامه عنوان کرد: کمیسیون ماده 100 یک کمیسیون بدوی دارد و رأی صادره آن ظرف 10 روز از سوی شهرداری، مالک یا ذی‌نفع ملک قابل‌اعتراض است و سپس پرونده در کمیسیون تجدیدنظر ماده 100 رسیدگی خواهد شد. رأی قطعی کمیسیون ماده 100 نیز ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ، قابل‌اعتراض در دیوان عدالت اداری است و اگر مالک اعتراضی به این رأی دارد باید به‌صورت مستدل و مستند دادخواست خود را به دیوان عدالت اداری بدهد تا موضوع رسیدگی شود. در صورتی ‌که اعتراض شاکی وارد تشخیص داده شود رأی کمیسیون ماده 100 نقض و برای رسیدگی مجدد به کمیسیون اعاده می‌شود اما در صورتی‌که اعتراض وارد تشخیص داده نشود، شکایت شاکی رد می‌شود و رأی کمیسیون لازم‌الاجرا خواهد بود. کریمی تاکید کرد: شهرداری‌ها می‌توانند کمیسیون ماده 100 را در ناحیه شهری یا در یک منطقه مستقر یا متمرکز کنند مثل ‌اینکه یک دادسرا به پرونده‌های دو یا سه منطقه شهرداری رسیدگی می‌کند. در این مورد تقسیم کار وجود دارد و براساس حجم پرونده‌ها و میزان تخلفات ساختمانی تعیین می‌شود. معمولاً شروع رسیدگی به تخلفات با گزارش شهرداری بوده و این کمیسیون مرجع رسیدگی در تخلفات شهرداری‌هاست؛ یعنی مردم به شهرداری‌ها گزارش می‌دهند و شهرداری گزارش را به کمیسیون‌ها ارجاع می‌دهد.

وی خاطرنشان کرد: شروع عملیات ساختمانی باید با اخذ پروانه ساختمانی باشد و خاتمه آن منجر به صدور پایان کار می‌شود. زمانی که تخلفات ساختمانی یک ملک حل‌وفصل شود به این معناست که پرونده ملک به کمیسیون رفته و در مورد آن تصمیم‌گیری شده باشد یعنی در صورت لزوم تخریب و جریمه صورت گرفته و عوارضش پرداخت و سپس پایان کار صادر شود. بعد از آن، صورت‌مجلس تفکیکی تنظیم می‌شود و سپس با رعایت مقررات مربوط به قانون ثبت، سند رسمی ملک قابل صدور خواهد بود.