نظریه مشورتی

چنانچه در قرارداد خرید سرقفلی ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 بدون ذکر مدت و در نظر گرفتن اجاره بهای ماهانه، قرارداد منعقد شود، در چه زمانی مالک می‌تواند تقاضای تخلیه کند؟ آیا برای تخلیه ملک جهات موردنظر در قانون اجاره سال 1356 همچون نیاز شخصی یا تغییر شغل، الزامی است؟ آیا اقداماتی همچون انتقال به غیر بدون اجازه مالک یا تغییر یا سایر تخلفات در قراردادهای اجاره سال 1376 تأثیری در محرومیت یا عدم محرومیت خریدار سرقفلی در مطالبه سرقفلی به نرخ روز دارد؟ چنانچه نقل و انتقال سرقفلی ضمن انعقاد عقد اجاره و پرداخت بهای ماهانه باشد، آیا با انقضای عقد اجاره مستأجر استحقاق سرقفلی به نرخ روز را در قانون سال 1376 دارد یا خیر؟ در صورت بروز تخلفات نامبرده شده قبلی در وضعیت بند 4 وضعیت مستأجر و حقوق وی به چه ترتیب در قانون سال 1376 روابط موجر و مستأجر است؟

طبق مواد 468 و 501 قانون مدنی و ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 چنانچه مدت اجاره و نیز میزان اجاره‌بها به ماه و سال و ... مشخص نشده باشد، عقد اجاره باطل اسـت و مالک می‌تواند ضـمن طرح دعـوای بطلان اجاره‌نامه درخواست تخلیه ید را نیز بخواهد که در این صورت وجه دریافتی باید مسترد شود. چنانچه مورد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد در زمان طرح دعوای تخلیه، جهت آن نیز باید در دادخواست تقدیمی قید شود اما اگر مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1376 باشد ذکر جهت منتفی است. طبق تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 کسی که حق مطالبه سرقفلی را دارد در زمان تخلیه حق مطالبه آن را به نرخ روز دارد و تخلفات مستاجر فی‌نفسه در این مورد تأثیری نخواهد داشت.

با توجه به ماده 318 قانون تجارت و شمول مرور زمان در خصوص اسناد مذکور آیا سند تجاری به عنوان سند عادی تلقی می‌شود یا اینکه با اعمال مرور زمان دارنده سند در هیچ شرایطی حق مراجعه به مدیون یا طرح دعوا در دادگاه را نخواهد داشت و آیا منظور از اعتراض‌نامه همان گواهی عدم پرداخت است یا خیر؟

شمول مرور زمان موضوع ماده 318 قانون تجارت مصوب سال 1311 نسبت به اسناد مذکور در ماده موصوف، مانع مطالبه وجه آنها بر اساس قواعد عام حاکم بر مطالبات اشخاص نیست. به عبارت دیگر چنانچه بر اثر شمول مرور زمان اسناد تجاری نتوان وجه اسناد تجاری را از مسئولان پرداخت آنها بر اساس مقررات خاص تجاری مطالبه کرد، این امر مانع از مطالبه وجه اسناد مزبور با استفاده از موازین عام حاکم بر مطالبات اشخاص نظیر قانون ‌مدنی نخواهد بود و به‌ هر صورت ویژگی تجاری اسناد موصوف، آنها را از خصایص عام حاکم بر اسناد مدنی محروم نمی‌کند و دارنده چنین اسنادی حق مراجعه به مراجع قضایی جهت مطالبه وجه آنها را دارا است. ضمنا‌ً با توجه به ماده یادشده که در دعاوی راجع به سفته، برات و چک کلمه اعتراض‌نامه را به کار برده است و با توجه به رأی وحدت رویه شماره 536 مورخ 10/ 7/ 1369 هیأت عمومی دیوان عالی کشور و مستنبط از مقررات راجع به اسناد تجاری موضوع قانون تجارت غالباً اعتراض‌نامه و واخواست با همدیگرمترادف هستند.