تازه های حقوقی قانون پیش فروش آپارتمان

امروزه در کلانشهرها به ‌دلیل ازدیاد جمعیت و افزایش نیاز به ساختمان از یک‌سو، و نداشتن قدرت اقتصادی کافی برای خرید مسکن از سوی دیگر، رویکردی در میان برخی از اقشار جامعه ایجاد شده است که از طریق پیش‌خرید آپارتمان، به یکی از دغدغه‌های مهم هر خانواری پاسخ داده شود.

به علاوه ضرورت داشتن مسکن با مالکیت شخصی از آنجا ناشی می‌شود که گرانی اجاره مسکن و عدم ثبات قیمت‌ها هر کسی را وا داشته است که با تهیه مسکن شخصی هرچند کوچک از پرداخت اجاره‌‌بهایی که هر ساله افزایش می‌یابد، رها شود.

به همین دلیل تقاضا برای مسکن ارزان رو به رشد بوده و ساخت مسکن ارزان، به شیوه‌ای برای کسب درآمدزایی برخی تبدیل شده ‌است.

از طرفی قیمت نسبتاً مناسب آپارتمان‌هایی که پیش‌فروش می‌شوند و نیز منافع حاصله برای سازندگان، جاذبه‌ای برای انعقاد قرارداد پیش‌فروش آپارتمان‌ها ایجاد کرده ‌است.

به‌دنبال گسترش روزافزون تخلفات و جرایم در حوزه پیش‌فروش واحدهای مسکونی و با توجه به لزوم جلوگیری از تضییع حقوق پیش‌خریداران و در راستای کاهش وقوع برخی جرایم از جمله کلاهبرداری و به‌منظور وضع مقررات پیشگیرانه، قانونی به تصویب رسیده است تا موجبات اطمینان خاطر مردم را فراهم کند.

 تفاوت فروش و پیش‌فروش آپارتمان

به گزارش روابط عمومی معاونت فرهنگی قوه‌قضاییه، در چند دهه گذشته خرید و فروش آپارتمان یکی از شایع‌ترین اقسام معاملات بوده، و همین پدیده سبب شده که قانونگذار در سال 1343 به وضع قانون تملک آپارتمان‌ها مبادرت ورزد. این قانون که در واقع همزمان با تولد آپارتمان‌نشینی تدوین یافت، بیشتر ناظر به مواردی است که در هنگام خرید و فروش، مورد معامله ساخته‌شده تحویل مشتری می‌شود.

اما معاملات پیش‌خرید آپارتمان‌ها مربوط به بناهایی است که هنوز ساخته نشده و قرار است در آینده ساخته شود و لذا احکام مربوط به قراردادهای راجع به آن از ویژگی‌های خاصی برخوردار است. در این فرض فروشنده متعهد به ساخت و ساز است و معمولاً خریدار به طور اقساط ثمن مورد معامله را با احداث تدریجی ساختمان به فروشنده می‌پردازد.

البته به موجب مباحث پیش رو، نقشه و ماکت ساختمان در قرارداد معین است و فروشنده هم متعهد می‌شود بر اساس آن، واحد مربوطه را ظرف مدتی معین ساخته و تحویل دهد.

لازم به ذکر است گاهی فروشنده یا فروشندگان آپارتمان‌های ساخته‌نشده، در ابتدا مالک قطعات زمین یا عرصه هستند و گاه ابتدا مالک زمین نبوده بلکه زمین را از مالک آن خریداری کرده و خود به عنوان سازنده، به ساخت آپارتمان در زمین مزبور اقدام می‌کنند.

فرض دیگر این است که در قالب قرارداد مشارکت مدنی، صاحب ملک یا سازنده (که در اینجا پیمانکار نامیده می‌شود) بنا به توافق، سهم خود را در قالب پیش‌فروش به متقاضیان مسکن واگذار می‌کند.

بنابراین مهمترین مسأله‌ای که در باب فروش آنها مطرح می‌شود، توصیف حقوقی این نوع قراردادها است. در اینجا این پرسش مطرح می‌شود که با توجه به اینکه در هنگام قرارداد هنوز آپارتمانی موجود نیست یا ساخته نشده است، قرارداد مزبور چه ماهیتی دارد؟ در پاسخ اجمالاً باید گفت که متعلق هر قراردادی، حق عینی یا دینی است؛ و از آنجایی که این نوع قراردادها، خرید و فروش واحدهای ساخته‌شده نیست بلکه تعهد به احداث و واگذاری در آینده است بنابراین یک حق دینی برای ذی‌نفع به‌وجود می‌‌آورد.

 امتیازات اجمالی قانون پیش‌فروش آپارتمان

رابطه‌ای که بین پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده برقرار می‌شود، معمولاً با انعقاد قراردادی با عنوان «پیش‌فروش» است، که در تحلیل ماهیت این قرارداد و بر اساس ماده 10 قانون مدنی می‌توان آن را تحت عنوان «قراردادهای خصوصی» مطرح کرد. زیرا در ماده سه این قانون آمده است قرارداد پیش‌فروش موجب انتقال کلیه حقوق و تعهدات ناشی از آن شده و از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل، تثبیت می‌شود.

همچنین به لحاظ تحقق هر چه بهتر این هدف، شهرداری‌ها را مکلف کرده است هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم کنند.

از این حیث مقررات مربوط به قواعد عمومی معاملات از جمله تعهد فروشنده مبنی بر سلب اختیار فروش به دیگری، نوعی حق برای خریدار ایجاد می‌کند که طبق آن در صورت فروش ساختمان توسط متعهد به دیگری، قرارداد با شخص ثالث را ابطال و متعهد را ملزم به فروش مال به خود کند.

از جمله امتیازات دیگر این قانون این است که اولاً باید حدود 10 درصد از کل کار پیش رفته باشد و پس از آن آگهی فروش آپارتمان منتشر شود. ثانیاً سابق بر این، پیش‌فروشندگان معمولا برای تعهدات مالی طرف مقابل ضمانت اجراهای سنگینی (مانند انفساخ قرارداد در صورت عدم پرداخت یکی از اقساط) قرار می‌دادند اما طبق این قانون مقرر شده است پیش‌‌فروشندگان باید رأس موعد به تعهدات خود عمل کنند و اگر به تعهدات خود عمل نکنند باید از عهده خسارات وارده برآیند.

در مواد دیگری مقرر شده است که اگر نواقص و عیوب آشکار یا مخفی پیش از تحویل مشخص شود، حق فسخ معامله یا دریافت خسارت، از جمله حقوق فرد خریدار است و در تمامی مواردی که پیش‌خریدار قرارداد را فسخ می‌کند، قیمت املاک باید بر طبق شاخص قیمت‌های بانک مرکزی مورد ارزیابی قرار گیرد.

از طرف دیگر، پیش‌‌فروشندگان و پیمانکاران در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث، مسئولیت مطلق و تضامنی دارند و مکلفند مسئولیت خود را از این جهت بیمه کنند.

اگرچه چنین تاکتیک حقوقی در سیستم حقوقی ما بی‌نظیر نیست اما اتخاذ چنین تمهیداتی برای حمایت از حقوق خریداران، کار جدیدی است که طرفین قرارداد را از عوارض بعدی مصون نگه می‌دارد.

به علاوه، تاکنون مهندسین ناظر برای نظارت ابتدا، مرحله میانی و انتهای پروژه اقدام می‌کردند اما در حال حاضر به موجب همین قانون خریدار در هنگام پرداخت هر قسط می‌تواند گواهی پیشرفت کار را از مهندس ناظر دریافت کند و نیز باید امضای مهندس ناظر در دفترخانه گواهی امضا شود تا به استناد همین سند بهای پروژه پرداخت شود. بر همین مبنا مهندس ناظر باید ماهی یک بار از ساختمان بازدید به‌عمل آورد تا از بروز مشکلات بعدی در زمینه عدم ایمنی ساختمان جلوگیری شود.

البته لازم به ذکر است که با هدف ایجاد تعادل و نیز حمایت از انبوه‌سازان، قانونگذار مقرر می‌دارد: در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده می‌تواند مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. در این موارد دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار کند تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام کند. در غیر این ‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

نکته دیگر این است که پیش از این، اگر ملکی خریداری می‌شد و فروشنده برای واگذاری آن اقدام نمی‌کرد، خریدار از طریق دادخواهی و پس از اخذ رأی قطعی، با امضای نماینده دادگاه می‌توانست آپارتمان را مالک شود اما در حال حاضر به موجب این قانون نیازی به حضور نماینده دادگاه نیست و اگر 90 درصد پروژه پیشرفت کرده باشد، خریدار می‌تواند با پذیرش انجام 10 درصد باقی کار با حضور در دفتر اسناد رسمی، ملک را به نام خود منتقل کند.

همچنین به منظور سهولت تملک طبق آیین‌نامه این قانون، هزینه تفکیک تنها برای واحد خریداری‌شده پرداخت می‌شود و خریدار ملزم نیست که هزینه تفکیک کل ساختمان را بپردازد.

در پایان باید گوشزد کرد که برای اجرای هر چه بهتر این قانون، ضمن پیش‌بینی مسئولیت کیفری فروشندگان در مواردی، و با هدف تسریع در حل و فصل اختلافات ناشی از آن، مقرر شده است رسیدگی به کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد این نوع قراردادها، توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز، داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده کنند.