رای شماره های 539 الی 545 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال مصوبات شورای اسلامی

رأی شمارههای 539 الی 545 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال مصوبات شورای اسلامی شهرهای گرگان٬ محمدشهر٬ شهرقدس٬ شهریار٬ صفادشت و تهران درخصوص وضع عوارض نقل و انتقال املاک 14/9/1395 94/827/هـ ـ 94/1203/هـ شماره

بسمه تعالی

جناب آقای جاسبی

مدیرعامل محترم روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران

با سلام

یک نسخه از رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه 539 الی 545 مورخ 1395/8/18 با موضوع:

«ابطال مصوبات شورای اسلامی شهرهای گرگان٬ محمدشهر٬ شهر قدس٬ شهریار٬ صفادشت و تهران در خصوص وضع عوارض نقل و انتقال املاک» جهت درج در روزنامه رسمی به پیوست ارسال میگردد.

مدیرکل هیأت عمومی و سرپرست هیأتهای تخصصی دیوان عدالت اداری ـ مهدی دربین

تاریخ دادنامه: 1395/8/18 شماره دادنامه: 539 الی 545

94/827 ٬94/1203 ٬95/45 ٬95/224 ٬95/286 ٬95/277 ٬95/379 :پرونده کلاسه مرجع رسیدگی: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

شاکیان: آقایان: 1ـ مهدی به آبادی 2ـ مظفر علیخانی زنجانی 3 ـ امید محمدی

موضوع شکایت و خواسته: ابطال الف) ماده 25 تعرفه عوارض و بهای خدمات شهری شورای اسلامی شهر گرگان در سال 1394 و :1393

ب) بند 14 دفترچه تعرفه عوارض و بهای خدمات شورای اسلامی شهر محمدشهر در سال 1395:

ج) بندهای 12/1 و 12 تعرفه عوارض و بهای خدمات شورای اسلامی شهرقدس در سال 1394:

د) بندهای 2ـ 10 و 2ـ 9 تعرفه عوارض و بهای خدمات شورای اسلامی شهر قدس در سال 1394:

هـ) بندهای 6 و 5 تعرفه عوارض و بهای خدمات شورای اسلامی شهر شهریار در سال 1394:

و) ماده 6 تعرفه عوارض و بهای خدمات شورای اسلامی شهر صفادشت در سالهای 1394 و 1393:

ز) مصوبه شماره 1965 ـ 1393/7/7 شورای اسلامی شهر تهران:

گردش کار: 1ـ به موجب ماده 25 تعرفه عوارض و بهای خدمات شهری شورای اسلامی شهر گرگان در سال 1393 و ماده 25 تعرفه عوارض و بهای خدمات شهری شورای اسلامی شهر گرگان در سال 1394 و بند 14 دفترچه تعرفه عوارض و بهای خدمات شورای اسلامی شهر محمدشهر در سال 1395 و بندهای 12 و 12/1 دفترچه تعرفه عوارض شورای اسلامی شهر قدس در سال 1394 و بندهای 2ـ 9 و 2ـ 10 دفترچه تعرفه عوارض و بهای خدمات شورای اسلامی شهر جدید هشتگرد در سال 1395 و بندهای 5 و 6 دفترچه عوارض شورای اسلامی شهر شهریار در سال 1394 و ماده 6 دفترچه عوارض شورای اسلامی شهر صفادشت در سالهای 1393 و 1394 و مصوبه شماره 1965 ـ 1393/8/7 شورای اسلامی شهر تهران در خصوص عوارض نقل و انتقال املاک مقرر شده است که:

الف ـ ماده 25 تعرفه عوارض و بهای خدمات شهری شورای اسلامی شهر گرگان در سال 1393:

«ماده 25 :عوارض نقل و انتقال املاک

عوارض بر انجام معاملات غیرمنقول اراضی و املاک واقع در محدوده و حریم مصوب شهر اعم از قطعی ـ سرقفلی و رهنی به شرح ذیل وصول میگردد:

P% 10 ×مساحت پارکینگ و انباری+ مساحت اعیانی + سهم العرصه

تبصره1 :املاکی که در طرح تعریضی گذر مورد مسیر یا طرح شهرداری واقع میگردند و مالک نسبت به انتقال زمین یا ملک به نام شهرداری اقدام مینمایند٬ مشمول پرداخت عوارض نقل و انتقال نمیگردند.

تبصره2 :درصورتی که ملک ویلایی باشد میزان سهمالعرصه مساحت کل عرصه میباشد.

تبصره3 :در محاسبه P 10 %مبلغ محاسبه شده از مترمربعی 5000 ریال نباید کمتر گردد.»

ب ـ ماده 25 تعرفه عوارض و بهای خدمات شهری شورای اسلامی شهر گرگان در سال 1394:

«ماده 25 :عوارض پاسخ استعلام به دفاتر اسناد رسمی

عوارض بر انجام معاملات غیرمنقول اراضی و املاک واقع در محدوده و حریم مصوب شهر اعم از قطعی ـ سرقفلی و رهنی به شرح ذیل وصول میگردد:

P% 11 ×مساحت پارکینگ و انباری+ مساحت اعیانی+ سهم العرصه

تبصره1 :املاکی که در طرح تعریضی گذر مورد مسیر یا طرح شهرداری واقع میگردند و مالک نسبت به انتقال زمین یا ملک به نام شهرداری اقدام مینمایند مشمول پرداخت عوارض نقل و انتقال نمیگردند.

تبصره2 :درصورتیکه ملک ویلایی باشد میزان سهمالعرصه مساحت کل عرصه میباشد.

تبصره3 :در محاسبه P 11 %مبلغ محاسبه شده از مترمربعی 5000 ریال نباید کمتر گردد.»

ج ـ بند 14 دفترچه تعرفه عوارض و بهای خدمات شورای اسلامی شهر محمدشهر در سال 1395:

"14 ـ عوارض نقل و انتقال:

در هنگام نقل و انتقال املاک محاسبه عوارض بر انتقال از فرمول زیر استفاده میگردد:

S× P× K

در فرمول 1 P قیمت منطقهبندی زمین و P2 ارزش معاملاتی اعیان٬ S1 مساحت ملک و عرصه و S2 مساحت اعیانی و K ضریب املاک در کاربریهای مختلف که عبارتند از:

نقل و انتقال واحدهای تجاری:

1 ×ارزش معاملاتی × اعیان

%20 × قیمت منطقهبندی × عرصه

توضیح: برای نقل و انتقال واحدهای تجاری بند 1 از ابتدای ورودی شهرداری تا سهراهی جعفرآباد هر دو طرف شامل بند یک ارزش معاملاتی ضریب 1 لحاظ شود.

برای بقیه خیابانهای 20 متری به بالا 50 %ارزش معاملاتی و خیابانها و کوچهها زیر 20 متری 30 %ارزش معاملاتی محاسبه و اخذ گردد.

با سهم ورود به شهر از بابت تفکیک و تغییر یا تعیین کاربری سهمی دریافت نخواهد شد.

2ـ نقل و انتقال واحدهای مسکونی تک واحدی:

%20 × قیمت منطقهبندی × عرصه

%10 × ارزش معاملاتی× اعیان

3ـ نقل و انتقال واحدهای آپارتمانی مسکونی:

%10 ×قیمت منطقهبندی× عرصه

%5 ×ارزش معاملاتی× اعیان

4ـ نقل و انتقال واحدهای آپارتمانی اداری:

%10 ×قیمت منطقهبندی× عرصه

%6 ×ارزش معاملاتی× اعیان

5 ـ نقل و انتقال واحدهای صنعتی:

%20 × قیمت منطقهبندی× عرصه

%15 × ارزش معاملاتی× اعیان

6 ـ نقل و انتقال اراضی

1 ـ 6 ـ نقل و انتقال زمینهای بایر و مزروعی

تا 1000 متر: 15 × %قیمت منطقهای× عرصه

تا 5000 متر: 10 ×%قیمت منطقهای× عرصه

بیش از 5000 متر: 6 × %قیمت منطقهای× عرصه

2 ـ 6 ـ نقل و انتقال باغات:

تا 1000 متر: 15 ×%قیمت منطقهای× عرصه

تا 5000 متر: 10 ×%قیمت منطقهای× عرصه

بیش از 5000 متر: 6 × %قیمت منطقهای× عرصه

3 ـ 6 ـ نقل و انتقال اراضی با کاربری:

1 ـ مسکونی: 20 × %قیمت منطقهای× عرصه

2 ـ تجاری: 20 ×%قیمت منطقهای× عرصه

3 ـ اداری: 10 ×%قیمت منطقهای× عرصه

4ـ6 ـ در مابقی کاربریها 6 %قیمت منطقهبندی و ارزش معاملاتی محاسبه میگردد.

تبصره1 :در خصوص محاسبه عوارض نقل و انتقال املاک دارای عرصه و اعیان برای عرصه نوع کاربری برابر طرح هادی و تفصیلی جامع و برای اعیانی نوع استفاده از ساختمان ملاک محاسبه خواهد بود.

تبصره2 :نقـل و انتقال حـق الارث وراث٬ شرط عمره به نام شهر و شهروندان در صورتی که حالت عمومی پیدا کند از جمله انتقال به نام مراکز مذهبی٬ علمی٬ فرهنگی و خیریه عوارض ندارد.

تبصره3 :رهن املاک و مستحدثات عوارض ندارند.

تبصره4 :گواهی معامله املاک و مستحدثات صادره توسط شهرداری تا پایان سال صدور در صورت نیاز به تمدید مهلت و عدم ایجاد تغییرات توسط مالک یا ذینفع در ملک بدون دریافت عوارض مهلت آن تمدید خواهد شد.

تبصره5 :در صورتی که گواهی معامله املاک و مستحدثات صادره در سال صدور در دفاتر اسناد رسمی معامله انجام نشود در صورت استعلام دفاتر رسمی در سال بعد شهرداری با مبنای زمان مراجعه مابه التفاوت عوارض معامله را اخذ و گواهی معامله را تمدید خواهد کرد.»

د ـ بندهای12و 12/1 دفترچه تعرفه عوارض شورای اسلامی شهر قدس در سال 1394:

«12 ـ عوارض نقل و انتقال:

در هنگام نقل و انتقال املاک محاسبه عوارض بر نقل و انتقال از فرمول زیر استفاده میگردد:

 S× P× K %

S2 × P2 × K %

در فرمول P1 قیمت منطقهبندی زمین و P2 ارزش معاملاتی اعیان موضوع قانون 64 مالیاتهای مستقیم سال ٬1393 S1 مساحت عرصه و S2 مساحت اعیانی و K ضریب املاک در کاربریهای مختلف که عبارتند از: برای کاربری مسکونی ضریب 5 و تجاری ضریب 10 و اداری ضریب 8 و صنعتی ضریب 5 و سایر کاربریهای موجود شهر نیز ضریب 2 لحاظ میشود.

تبصره: در خصوص محاسبه عوارض نقل و انتقال دارای عرصه و اعیانی برای عرصه نوع کاربری برابر طرح هادی و جامع و برای اعیانی نوع استفاده از ساختمان ملاک محاسبه خواهد بود.

12/1 ـ عوارض بر نقل و انتقال ارزش سرقفلی:

در هنگام نـقل و انتقال حق سرقـفلی املاک تجاری به مأخذ ده درصد (10 (%بر اساس قیمت اعیانی ارزش معاملاتی دفترچه دارایی محاسبه و وصول میشود. بدیهی است هر زمان شهرداری از انتقال و واگذاری ارزش سرقفلی آگاه شود عوارض فوق وصول میگردد.»

هـ ـ بندهای 2ـ 9 و 2ـ 10 دفترچه عوارض و بهای خدمات شورای اسلامی شهر جدید هشتگرد در سال 1395:

«2ـ 9 (عوارض نقل و انتقال

در هنگام نقل و انتقال املاک اعم از عرصه و اعیان شهرداریها برای محاسبه عوارض بر نقل و انتقال از فرمول زیر استفاده مینمایند:

P × S × K× 1%

در فرمول مذکور P قیمت منطقهبندی زمین میباشد و S مساحت ملک در فرمول K ضریب املاک در کاربریهای مختلف٬ برای کاربری مسکونی ضریب 4/5 و تجاری ضریب 55 و اداری ضریب 23 کارگاهی ضریب 18 و صنعتی ضریب 8 و سایر کاربریهای موجود شهر نیز ضریب 4 لحاظ میشود.

2ـ 10 (عوارض بر نقل و انتقال ارزش سرقفلی:

در هنگام نقل و انتقال سرقفلی املاک تجاری و اداری و ... به مأخذ ده درصد (10 (%بر مبنای قیمت منطقهای محل وقوع ملک اعم از عرصه و اعیانی با استفاده از ضرایب موجود محاسبه و وصول میشود . بدیهی است هر زمان شهرداری از انتقال سرقفلی آگاه شود عوارض فوق وصول میگردد."

و ـ بندهای 5 و 6 دفترچه عوارض شورای اسلامی شهر شهریار در سال 1394:

«5 ـ عوارض انجام معامله:

در هنگام انجام معامله املاک محاسبه عوارض بر انجام معامله از فرمول زیر استفاده میگردد:

( S1 × P1+ S2 × P2) × K × 6%

در فرمول مذکور P1 ارزش معاملاتی عرصه٬ P2 ارزش معاملاتی اعیان٬ S1 مساحت عرصه٬ S2 مساحت اعیانی و K ضریب کاربری املاک است.

K برای کاربری مسکونی ٬2 تجاری ٬6 اداری ٬5 صنعتی 3 و سایر کاربریها 1 لحاظ میگردد.

تبصره1 :در خصوص محاسبه عوارض نقل و انتقال املاک دارای عرصه و اعیانی برای عرصه نوع کاربری برابر طرح تفصیلی و برای اعیانی کاربری مورد استفاده از ساختمان ملاک محاسبه خواهد بود.

تبصره2 :در خصوص محاسبه عوارض نقل و انتقال رهنی٬ صلح قطعی و مشروط و... ملاک محاسبه 50 %از فرمول فوق میباشد.

6 ـ عوارض بر نقل و انتقال ارزش سرقفلی:

در هنگام نقل و انتقال حق سرقفلی املاک تجاری به مأخذ ده درصد (10 (%بر اساس قیمت اعیانی ارزش معاملاتی دفترچه دارایی محاسبه و وصول میشود. بدیهی است هر زمان شهرداری از انتقال و واگذاری ارزش سرقفلی آگاه شود عوارض فوق وصول میگردد.»

ز ـ ماده 6 دفترچه عوارض شورای اسلامی شهر صفادشت در سالهای 1393 و 1394:

مثال: نقل و انتقال 5000 مترمربع زمین خالی٬ با ارزش منطقهای 32000 ریال با کاربری صنعتی

فرمول P × S × 1% × K =

32000 × 5000 × 1% × 5=000/500/5

تبصره: برای نقل و انتقال سرقفلی به مأخذ 10 %قیمت اعیانی ارزش معاملاتی دفترچه دارایی محاسبه و وصول میشود.»

و ـ مصوبه شماره 1965 ـ 1393/8/7 شورای اسلامی شهر تهران:

«ماده واحده:

به موجب این مصوبه بندهای «الف» و «ب» ماده واحده مصوبه «مجوز اخذ عوارض نقل و انتقال اموال غیرمنقول در شهر تهران»

تصویبی در دویست و پنجاه و هفتمین جلسه رسمی شورای اسلامی شهر تهران (دوره سوم) منعقده به تاریخ 1388/11/13 ـ ابلاغی به شماره 160/1379/17653 به تاریخ 1388/11/25 به شرح ذیل اصلاح میشود و شهرداری تهران موظف است از ابتدای سال 1394 بر اساس آخرین دفترچه تقویم املاک شهر تهران موضوع ماده شصت و چهارم (64 (قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366 مجلس شورای اسلامی نسبت به اجرای آن اقدام نماید:

الف) انتقالدهندگان قطعی املاک به مأخذ یک درصد (1 (%بهای منطقهای مطابق آخرین دفترچه ارزش معاملاتی املاک.

ب) انتقالدهندگان حق واگذاری محل٬ حق کسب و پیشه٬ حق تصرف محل٬ حق سرقفلی و یا هر گونه حقی که ناشی از موقعیت  تجاری و اداری محل بوده و با استناد به ماده پنجاه و نهم (59 (قانون مالیاتهای مستقیم مصوب سال 1366 مجلس شورای اسلامی و اصلاحیههای بعدی آن ملاک عمل وزارت اقتصاد و دارایی میباشد٬ به مأخذ هفتاد و پنج صدم درصد (0/75 (%مطابق قوانین و مقررات موضوعه.»

2ـ آقایان مهدی به آبادی٬ امید محمدی و مظفر علی خانی زنجانی به موجب دادخواستهایی مفاداً اعلام کردهاند که در تصویب این مصوبات مفاد آرای متعدد هیأت عمومی از جمله آرای شماره 799 ـ 1391/11/2 و 1018 ـ 1393/6/17 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری رعایت نشده است.

3ـ به موجب آرای مذکور هیأت عمومی٬ مصوبات شوراهای اسلامی برخی از شهرهای کشور در خصوص وضع عوارض نقل و انتقال املاک و سرقفلی٬ مغایر با قانون تشخیص و ابطال شده است و شاکیان بر این مبنا به لحاظ صدور آرای یاد شده هیأت عمومی٬ ابطال مصوبات مذکور را در اجرای مقررات ماده 92 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری درخواست کرده اند.

آرای هیأت عمومی مورد استناد شاکیان بدین شرح است:

الف: رأی شماره 799 ـ 1391/11/2 هیأت عمومی:

«نظر به این که در ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 1387/2/٬17 برقراری عوارض بر درآمدهای مأخذ محاسبه مالیات ممنوع اعلام شده است و در قانون مالیاتهای مستقیم از جمله مواد 59 و 52 برای نقل و انتقال قطعی املاک و واگذاری حقوق اشخاص حقیقی و حقوقی بر املاک مالیات تعیین شده است٬ بنابراین ماده 7 مصوبه شورای اسلامی شهر رشت در تعیین عوارض بر معامله املاک مستغلات٬ مستحدثات و سرقفلی٬ مغایر قانون تشخیص و به استناد بند 1 ماده 19و ماده 42 قانون دیوان عدالت اداری حکم به ابطال آن صادر میشود.»

ب: رأی شماره 1018 ـ 1393/6/17 هیأت عمومی:

«مطابق ماده 92 قانون تشکیلات و آییندادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ٬1392 مقرر شده است: «چنانچه مصوبهای در هیأت عمومی ابطال شود٬ رعایت مفاد رأی هیأت عمومی در مصوبات بعدی٬ الزامی است. هرگاه مراجع مربوط٬ مصوبه جدیدی مغایر رأی هیأت عمومی تصویب کنند٬ رئیس دیوان موضوع را خارج از نوبت بدون رعایت مفاد ماده 83 این قانون و فقط با دعوت نماینده مرجع تصویبکننده در هیأت عمومی مطرح مینماید.» نظر به این که هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به موجب دادنامههای شماره ٬13/9/1391 ـ 621 ٬16/5/1391 ـ 275 ٬4/11/1389 ـ 492 ٬20/1/1389 ـ 459 ٬29/9/1389 ـ 393 ٬9/4/1387 ـ 218 ٬11/9/1386 ـ 964 18/9/1392 ـ 644 ٬20/8/1392 ـ 551 ٬27/9/1391 ـ 664 ٬16/2/1389 ـ 604 ٬2/11/1391 ـ 799 ٬20/9/1391 ـ 634 ٬20/9/1391 ـ 627 مصوبات شوراهای اسلامی شهرهای مختلف در خصوص وضع عوارض تفکیک عرصه٬ عوارض نقل و انتقال املاک٬ عوارض از بارنامههای حمل کالا٬ عوارض حق النظاره٬ عوارض از عابر بانکها٬ جدول ارزش معاملاتی ساختمان را ابطال کرده است٬ بنابراین در اجرای حکم قانونی صدرالذکر٬ تعرفه بهای خدمات شهرداری اراک در سال 1393 مصوب شورای اسلامی شهر اراک به شرح شکایت شاکی٬ مندرج در گردش کار که در قسمتهای٬ تعرفه شماره 1 فصل 2 با عنوان عوارض تفکیک عرصه٬ تعرفه شماره 3 فصل 2 با عنوان عوارض نقل و انتقال املاک٬ تعرفه شماره 4 فصل 3 با عنوان عوارض حق النظاره و طراحی مهندسین٬ ردیف 7 تعرفه شماره 6 با موضوع اخذ بهای خدمات دستگاههای خودپرداز بانکها و مؤسسات اعتباری و قرضالحسنهها و بندهای یک و 2 تعرفه شماره 15 با عنوان جدول ارزش معاملاتی ساختمان از مصادیق ماده قانونی فوقالذکر است٬ به استناد این ماده قانونی و بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون تشکیلات و آییندادرسی دیوان عدالت اداری حکم به ابطال آنها صادر میشود.»

5 ـ رئیس دیوان عدالت اداری پس از ملاحظه نظریههای مشاوران محترم خود مبنی بر این که مصوبات مورد شکایت مغایر با آرای در 9/4/1395 و 13/6/1395 ٬17/5/1395 ٬29/1/1395 مورخ مرقومههای موجب به ٬میباشند شاکیان استناد مورد عمومی هیأت هامش نظریههای مذکور٬ با اعمال ماده 92 موافقت میکند.

هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ 1395/8/18 با حضور رئیس و معاونین دیوان عدالت اداری و رؤسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان و با حضور نمایندگان شوراهای اسلامی شهرهای مذکور تشکیل شد. پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رأی مبادرت کرده است.

رأی هیأت عمومی

مطابق مـاده 92 قانون تشکیلات و آییندادرسی دیـوان عدالت اداری مصوب سـال ٬1392 مقرر شـده است: «چنانچه مصوبهای در هیأت عمومی ابطال شود٬ رعایت مفاد رأی هیأت عمومی در مصوبات بعدی الزامی است. هرگاه مراجع مربوط٬ مصوبه جدیدی مغایر رأی هیأت عمومی تصویب کنند٬ رئیس دیوان موضوع را خارج از نوبت٬ بـدون رعایت مفاد مـاده 83 قانون مـذکور و فقط بـا دعوت نماینده مرجع تصویبکننده در هیأت عمومی مطرح مینماید.» نظر به این که در آراء شماره 799 ـ 1391/11/2 و 1018 ـ 1393/6/17 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مصوبات شوراهای اسلامی شهرهای مختلف در خصوص تعیین عوارض معامله املاک٬ مستغلات٬ مستحدثات و سرقفلی به لحاظ مغایرت با قانون ابطال شده است و شورای اسلامی شهرهای گرگان٬ محمدشهر٬ شهر قدس٬ هشتگرد٬ شهریار٬ صفادشت٬ تهران بدون رعایت مفاد آراء مذکور هیأت عمومی٬ عوارض نقل و انتقال املاک را به شرح مصوبات مندرج در گردش کار وضع کردهاند٬ بنابراین موارد مذکور با استناد بند 1 ماده 12 و مواد 13 و 88 و 92 قانون تشکیلات و آییندادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 از تاریخ تصویب ابطال میشود.

رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ـ محمدکاظم بهرامی